買房前向賣方支付20萬定金。最后，購房合同沒有簽訂。買方持有之前的協(xié)議起訴要求雙倍返還40萬定金。但被法院駁回。關于定金我們需要注意什么？讓上海房產(chǎn)官司律師帶領我們來看看案件的詳細情況：

　　看上合適的房子付20萬定金。

　　2020年9月，陸先生從房屋中介了解到浙江余姚市丈亭鎮(zhèn)的一家工廠。經(jīng)過多次現(xiàn)場觀看，陸先生決定購買工廠。同年12月，陸先生就購買工廠的細節(jié)與業(yè)主家屬林某協(xié)商后，當天通過銀行轉賬匯款20萬元作為定金。林某在《工廠銷售定金收據(jù)》上作為收款人簽字，其中規(guī)定如果買方不想購買工廠，該定金屬于賣方。如果賣方不愿意出售工廠，定金將雙倍返還賣方。雙方同意在一周內(nèi)簽訂工廠銷售合同。

　　然而，由于工廠銷售范圍、支付方式等主要合同條款未能達成協(xié)議，房屋銷售合同未能簽訂?？紤]到雙方未能就合同內(nèi)容達成共識，林幾天后將20萬元押金退還給陸先生。
 

　　買賣告吹買家要求雙倍返還定金。

　　最后看中的房子交了定金，房款也準備好了，只是一腳簽了合同，賣家卻不賣，讓陸先生無奈又生氣。為此，陸先生向余姚市人民法院起訴了林。

　　陸先生認為，在審判過程中，雙方就合同簽訂的主要條款達成協(xié)議，并向被告交付了20萬元定金。同時，定金收據(jù)規(guī)定，正式合同將在一周內(nèi)簽訂?，F(xiàn)在林拒絕簽字，有過錯，所以他要求林雙倍退還40萬元的定金。

　　對此，林某辯稱，首先，他只是談判工廠銷售的代表，而不是所有者。第二，雙方尚未就工廠價格、付款方式、交付程序三個重要條件達成協(xié)議，根本無法簽訂購買合同。由于工廠銷售合同尚未簽訂，押金收據(jù)也應無效。第三，雙方未簽訂購買合同是協(xié)商不成的，不是被告的單方面過錯，不適用定金罰款。因此，法院要求駁回原告的訴訟請求。
 

　　定金收據(jù)有效但不適用于定金罰款。

　　經(jīng)審理，法院認為，工廠銷售定金收據(jù)是當事人的真實意圖，其法律效力自當事人實際交付定金時產(chǎn)生。那么，被告是否應當按照定金收據(jù)的約定承擔雙倍定金返還的違約責任呢？

　　上海房產(chǎn)官司律師根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定的精神，定金罰款適用于一方有過錯和違約的情形。在本案中，法院認為不足以確定被告的違約和單方面過錯，原因如下：

　　1、雙方未就合同主要條款達成協(xié)議，最終未能正式簽訂合同，無法證明是被告違約和單方面過錯造成的。適用定金罰款的前提是雙方應就房屋銷售的主要條款達成協(xié)議。如果雙方未就房屋銷售的主要條款達成協(xié)議，則適用定金罰款顯然違反了合同法的自愿和公平原則。具體而言，在本案中，《定金收據(jù)》沒有明確記錄雙方達成協(xié)議的主要合同條款，包括房地產(chǎn)銷售范圍、銷售價格和付款方式，因此很難推定雙方已完全協(xié)商一致。原告提供的證據(jù)只能表明雙方對合同的主要條款存在爭議，也不能證明未簽訂正式合同是由被告違約和單方面過錯造成的。

　　第二，在談判過程中，原告沒有履行謹慎的義務，雙方都有過錯。作為一個常識和理性的市場交易主體，原告應在交易過程中履行必要的謹慎義務，知道被告不是財產(chǎn)所有者，被告的行為不足以讓原告有充分的理由相信他的代理權。

　　綜上所述，如果雙方最終未能簽訂正式合同，不僅要歸咎于被告，還要合理推定談判失敗。因此，本案不適用定金罰款，被告不需要承擔雙倍返還定金的違約責任。原告在一審判決后上訴。最近，二審法院維持了原判。

       上海房產(chǎn)官司律師提醒

　　定金作為一種普遍適用的金錢擔保，對促進雙方信守承諾、提高交易效率具有積極意義，廣泛應用于日常買車、買房等交易過程中。與保證、抵押、質(zhì)押、留置等保證債權人利益的擔保不同，定金為雙方的履行提供了保障。換句話說，定金的懲罰性法律效力可能發(fā)生在支付定金的一方或接受定金的一方。在日常經(jīng)營和生活中，合同簽訂者往往認為只要簽訂定金合同，就可以放心，但事實并非如此。法官提醒我們：

　　1、定金罰款的適用是有條件的。作為合同當事人，雙方有義務積極、誠實地協(xié)商合同，盡快促進合同。如果您忽視履行相應義務，導致合同未能簽訂，即使您簽訂了定金合同，也不能適用定金罰款。同時，如果你想申請雙重返還罰款，你必須注意這些細節(jié)！包括定金必須實際交付，主合同必須有效，合同未訂立為單方面違約等。

　　2、在交易過程中，我們應履行必要的謹慎義務。簽訂合同時，買方應履行必要的謹慎義務，如核實房屋所有人信息、房屋是否被占用等相關信息，并在合同中明確交付的具體時間和地點，防止雙方在履行合同時發(fā)生爭議。

 

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