上海律師事務(wù)所律師看到這樣一則新聞。2015年陳某母親林老太被認(rèn)定為限制民事行為能力人;2016年，李先生通過北京某房產(chǎn)中介公司購買了林老太位于北京房山長陽鎮(zhèn)的一套86平米的房屋，約定價格為151萬元。陳某認(rèn)為母親患有多年精神疾病，購房人又是背著自己與母親簽訂的購房合同，并辦理了過戶，要求法院判令合同無效并退還房屋。

　　本案爭議點(diǎn)是本案應(yīng)認(rèn)定為善意取得還是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同無效，過失方承擔(dān)締約過失責(zé)任。

　　根據(jù)鑒定結(jié)果，林老太屬限制民事行為能力人，而不是無民事行為能力人，可見林老太并非那種不能分辨是否、胡言亂語的精神病人。其對賣房有一定的分辨能力，他人從其行為中可能確實(shí)很難辨認(rèn)出其具有精神病。故被告方辯詞中所說的“在商議價格、簽字畫押是對方都很正常，絲毫沒看出精神異常”是可以予以認(rèn)可的。

　　如若法院認(rèn)可林老太在售房過程中沒有精神異常的情況，本案應(yīng)認(rèn)定為善意取得，畢竟買受方以及房產(chǎn)中介沒有義務(wù)、更沒有權(quán)限到精神病醫(yī)院去調(diào)取林老太治療記錄。

　　對于此新聞案件，上海律師事務(wù)所律師觀點(diǎn)傾向于本案認(rèn)定為善意取得，當(dāng)然這還需要林老太的治療記錄、診斷記錄予以作證。如若簽訂合約時有監(jiān)控錄像予以佐證，該證據(jù)就更加扎實(shí)。聯(lián)想一下，本案或許另有隱情：一，合同簽訂過程中林老太與被告方有多次接觸，意即林老太多次單獨(dú)外出，作為監(jiān)護(hù)人的子女真的一點(diǎn)都沒發(fā)現(xiàn)?二、本案林老太出售房屋是通過房產(chǎn)中介出售的，如若林老太與兒子住在一起，中介打電話給林老太時，其兒子一次都不會有所發(fā)覺?三、事實(shí)如若真實(shí)林老太兒子一次都沒發(fā)現(xiàn)其母親的異常，那代表林老太不想讓兒子知曉其賣房的事，這又是為何呢?本案或許就是兒子現(xiàn)在發(fā)覺房子賣得便宜了，想起訴合同無效，要求收回房屋，然后重賣。
 

　　上海律師事務(wù)所律師預(yù)測本案被認(rèn)定為合同無效的可能性更大，一來在林老太簽訂合同之前已被認(rèn)定為限制民事行為能力人，被告方很難舉證證明林老太與被告人洽談時的精神狀態(tài);二來林老太作為限制民事行為能力人，其證言證詞法院難以采信。至于原告方需要承擔(dān)的締約過失責(zé)任問題，可能還需由雙方進(jìn)一步舉證證明。

　　至于原告起訴的“房屋中介和住房貸款擔(dān)保中心都未盡到審慎義務(wù)，沒有進(jìn)一步查證老人的監(jiān)護(hù)人同樣也應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。”上海律師事務(wù)所建議原告方不要“畫蛇添足”。如若僅有購房者李先生或者中介公司無法辨識林老太是否患有精神疾病還能理解，現(xiàn)在原告起訴三方，三方同時證明都無法辨識林老太是否患有精神病。此時，問題就麻煩了。三方的證明可能就佐證了“林老太雖然患有精神病，為限制民事行為能力人，但從其舉止、言談中無法辨別，其行為與完全民事行為能力的正常人無異”。在這種情形下，法院就很有可能認(rèn)定三方均盡到了合理審查的義務(wù)，本案為無權(quán)處分，認(rèn)定構(gòu)成善意取得，駁回原告訴訟請求。

　　文章內(nèi)容引自【法律案例解讀】

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