根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,房屋他項(xiàng)權(quán)利是由房屋所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門依法頒發(fā)的一種權(quán)利憑證。
1、部分工抵房未辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證書或者根本不知道其為住宅的房子
比如房產(chǎn)公司或開發(fā)商的分房協(xié)議是約定將該房子賣給了業(yè)主,而不是將房子交給業(yè)主本人,那么這種房子已經(jīng)在購(gòu)房者手中很長(zhǎng)一段時(shí)間,即使有人提醒也是極少有人知道這種房屋屬性。《物權(quán)法》第22條第1款規(guī)定:“未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力”。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定:“在未辦理房屋所有權(quán)登記的情況下購(gòu)買住房,即使簽訂了房屋買賣合同,購(gòu)房者也不能辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證書。
買受人請(qǐng)求解除合同并主張賠償損失的,人民法院不予支持。但是,當(dāng)事人另有約定的除外。”因此此類房子就屬于住宅范疇。
如果開發(fā)商已經(jīng)將該房子抵押給銀行,那么購(gòu)買了這個(gè)房子不僅不能過戶、也不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)——就如同買賣房產(chǎn)后有一個(gè)抵押權(quán)是沒有任何風(fēng)險(xiǎn)和收益一樣。
購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)先到房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)摲慨a(chǎn)是否已經(jīng)建成并辦理了他項(xiàng)權(quán)利證書。如果有的話可以要求解除合同、退回房款并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失(包括損失和違約責(zé)任費(fèi)用)以上部分中任何一項(xiàng)都可能構(gòu)成了違約現(xiàn)象并且很難追究購(gòu)房者的違約責(zé)任。
2、二手房工折房交易前應(yīng)對(duì)房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)了解
工抵房是屬于商品房,因此工抵房不能買賣。但是如果房屋存在其他糾紛,比如出現(xiàn)抵押、繼承、租賃等,如果這些問題都不能得到有效解決,那么工抵房也沒有辦法買賣。如果工抵房買賣后出現(xiàn)質(zhì)量問題,工折房所購(gòu)買人很可能得不到房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以及房產(chǎn)證的保障。
因此,交易前一定要了解清楚工抵房是否存在其他糾紛。首先要確定開發(fā)商有沒有拖欠施工方工程款或其他費(fèi)用。因?yàn)閺姆缮蟻碚f工地欠施工方工程款或其它費(fèi)用屬于正常費(fèi)用范疇。
如果出現(xiàn)停工、拖欠施工方工程款和其他費(fèi)用這種情況的話,那就很有可能發(fā)生工抵房的出售可能。其次要確認(rèn)該新房是否已經(jīng)取得了竣工驗(yàn)收備案。