上海房屋買賣律師根據(jù)以下案例，淺談房屋買賣相關(guān)法規(guī)。

　　【案情概況】

　　1.2015年6月22日，張獲得位于上海市房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)的搬遷安置；

　　2.2015年10月29日，張（作為甲方）和周（作為乙方）簽署了拆遷安置房屋銷售合同，約定房屋總價(jià)為120萬(wàn)元。2015年11月18日前，乙方支付100萬(wàn)元，甲方在收到上述購(gòu)買價(jià)款后的第二天將涉及的房屋交付給乙方；甲乙雙方應(yīng)在房屋交易限制期滿后3個(gè)工作日內(nèi)向中介機(jī)構(gòu)簽訂《上海房地產(chǎn)銷售合同》，并向房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。乙方應(yīng)在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)天支付20萬(wàn)元的余款。

　　3.合同簽訂后，周依約履行房?jī)r(jià)支付義務(wù)，張還于2015年11月16日向周交付房屋；

　　4.2017年8月18日，張因欠趙150萬(wàn)元貸款本金無(wú)法償還，被趙起訴法院，并向法院申請(qǐng)依法查封涉案房屋。

　　5.2017年11月2日，法院裁定張?jiān)谂袥Q生效之日起10日內(nèi)返還趙貸款本金150萬(wàn)元及相應(yīng)違約金。

　　6.判決生效后，債權(quán)人趙向法院申請(qǐng)款義務(wù)，債權(quán)人趙向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并要求拍賣涉案房屋。在執(zhí)行過(guò)程中，周于2018年1月20日將房屋余額20萬(wàn)元匯至法院賬戶，并根據(jù)律師的建議提出外人執(zhí)行異議，但被執(zhí)行法院依法駁回。

　　7.周拒絕接受，提起了外人對(duì)執(zhí)行案件提出異議的訴訟，排除對(duì)房屋的執(zhí)行。

　　【法院判決】

　　本案經(jīng)歷了一審.二審，最終法院裁定：

　　本案涉及的房屋為拆遷安置房，相關(guān)政策規(guī)定，該房屋三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)拆遷安置房屋銷售合同的內(nèi)容，如果周知道有上述限制轉(zhuǎn)讓期限制，他應(yīng)該預(yù)測(cè)法律風(fēng)險(xiǎn)的房子不能轉(zhuǎn)移所有權(quán)由于司法密封和其他原因在限制轉(zhuǎn)移期間，但仍然堅(jiān)持購(gòu)買房子，應(yīng)該承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。因此，周的權(quán)利不符合第二十八條規(guī)定的最高人民法院的執(zhí)行異議和復(fù)議案件，不足以排除法院的執(zhí)行。

　　最后，法院依法駁回了周的訴訟請(qǐng)求。

　　最后，以張的名義登記的房屋被依法拍賣。

　　此時(shí)，周因?yàn)橘?gòu)買了安置房，造成了錢房?jī)煽眨?

　　為什么法院不能排除在限售期內(nèi)買賣拆遷房屋的強(qiáng)制執(zhí)行？

　　讓我們來(lái)看看第二十八條的規(guī)定最高人民法院的幾個(gè)問(wèn)題關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定）規(guī)定：在執(zhí)行貨幣債權(quán)，買方提出異議不動(dòng)產(chǎn)的名義執(zhí)行，符合下列情況，其權(quán)利可以排除執(zhí)行，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：

　　(一)簽訂合法有效的書面買賣合同，直至人民法院查封為止；

　　(二)該不動(dòng)產(chǎn)在人民法院查封前已合法占有；

　　(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或已按合同約定支付部分價(jià)款，并按人民法院要求交付剩余價(jià)款；

　　(四)未辦理過(guò)戶登記，非買受人自身原因。

　　前三個(gè)條款是客觀事實(shí)的條款，很容易提供證據(jù)作為當(dāng)事人，但條款（4）是主觀識(shí)別條款，這是識(shí)別過(guò)錯(cuò)的責(zé)任。在司法實(shí)踐中，可能對(duì)同一事實(shí)有不同的理解，也可能導(dǎo)致不同的判斷結(jié)果。

　　這種判決結(jié)果要么導(dǎo)致買方空錢，要么導(dǎo)致債權(quán)人不能強(qiáng)制執(zhí)行，有效的法律文件變成一紙空文。無(wú)論結(jié)果如何，都會(huì)嚴(yán)重影響案件當(dāng)事人的權(quán)益。

　　那到底該如何理解非因買受人自身原因不辦理過(guò)戶登記？

　　上海房屋買賣律師認(rèn)為，作為買方，他們應(yīng)該履行合理和審慎的注意義務(wù)，這些合理和審慎的義務(wù)包括但不限于以下情況，否則他們可能被法院認(rèn)為不構(gòu)成沒(méi)有轉(zhuǎn)讓登記沒(méi)有由于買方自己的原因。

　　一、在簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)注意房屋的權(quán)利限制。

　　在正常情況下，在簽訂銷售合同時(shí)，買方應(yīng)對(duì)房屋的權(quán)利狀況進(jìn)行必要的調(diào)查，如房屋是否有抵押。是否有司法扣押，以及其他權(quán)利限制，如果房屋買方已經(jīng)履行了合理和謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，房屋沒(méi)有其他權(quán)利限制簽署房屋銷售合同，并滿足前三個(gè)條款的規(guī)定執(zhí)行異議和復(fù)議，在合同過(guò)程中購(gòu)買法院依法扣押，導(dǎo)致不能及時(shí)通過(guò)轉(zhuǎn)讓程序，因?yàn)橘I方符合不是因?yàn)橘I方自己的原因沒(méi)有處理轉(zhuǎn)讓登記。然而，對(duì)于那些沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)。已被法院扣押的財(cái)產(chǎn)，以及仍在限制期內(nèi)的財(cái)產(chǎn)或其他限制轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)，作為買方，應(yīng)預(yù)見交易過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，仍然購(gòu)買所涉及的房屋，一般可以確定買方不能處理房屋轉(zhuǎn)讓的錯(cuò)誤。

　　二、在簽訂合同時(shí)要注意條件的限制。

　　目前，許多城市都有購(gòu)房限制。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，在簽訂房屋銷售合同時(shí)，他們應(yīng)該注意自己的購(gòu)房資格。例如，在上海，外國(guó)家庭的買家通常需要支付60個(gè)月的社會(huì)保障或個(gè)人所得稅。然而，一些買家在沒(méi)有購(gòu)房資格的情況下簽訂了購(gòu)房合同，并同意在獲得購(gòu)房資格后轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。在此期間，可能需要幾年的時(shí)間。在這個(gè)時(shí)候，如果賣方購(gòu)買的房屋因債權(quán)債務(wù)而被法院查封，這顯然不能被視為因買方自身原因而未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。正如最高法院在民事判決書2233（2020）中表示的那樣，知道自己被限制購(gòu)買，仍然購(gòu)買房屋的人，由于自己的原因未能辦理產(chǎn)權(quán)登記。

　　三、買受人在簽訂合同后行使權(quán)利的情況。

　　總有一些買是粗心大意地行使自己的權(quán)利，仍然沒(méi)有采取合理措施要求賣方配合轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，而賣方一直處于違約狀態(tài)。這種買受人行使權(quán)利的行為，一般可以認(rèn)定為不符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)要求的行為，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。正如最高法院在最高人民法院民事申請(qǐng)第4287號(hào)民事判決書中所說(shuō)：。。根據(jù)本案發(fā)現(xiàn)的事實(shí)，張春梅。魏丹于2012年6月15日一年后向新順?lè)康禺a(chǎn)公司發(fā)出書面提醒信，要求辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。兩人在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)行使權(quán)利的，不符合最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定第二十八條第四款規(guī)定的非買受人未辦理轉(zhuǎn)讓登記的情況。

　　在整個(gè)案件中，周志若已經(jīng)簽署了安置房屋銷售合同，已經(jīng)合法占有房子，實(shí)際使用房子到目前為止，周志若已經(jīng)支付了100萬(wàn)元的房?jī)r(jià)根據(jù)合同和剩余的購(gòu)買價(jià)格200000元的執(zhí)行法院。可以說(shuō)，周志若排除了法院的強(qiáng)制執(zhí)行，已經(jīng)滿足了執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條的前三項(xiàng)規(guī)定。然而，他知道所涉及的財(cái)產(chǎn)仍在銷售期限內(nèi)，而且在長(zhǎng)期的交易周期內(nèi)有更大的法律風(fēng)險(xiǎn)，仍然有一定的過(guò)錯(cuò)。因此，它不屬于因買方自己的原因而未辦理轉(zhuǎn)讓登記，因此不能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。如有此類問(wèn)題，可以在線咨詢上海房屋買賣律師。

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