上海房產律師來講講借名登記管理房產被抵押該怎么辦
大連羽田鋼管有限責任公司與大連保稅區弘豐鋼鐵工貿股份有限企業公司、株式會社羽田鋼管設計制造所、大連發展高新信息技術創新產業經濟園區龍王塘街道辦事處物權確認糾紛案。［最高國家人民對于法院（2011）民提字第29號民事判決書］上海房產律師來講講有關的一些內容。
2014年12月16日，北京市高級人民法院京高法發［2014］489號《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第十條規定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。”
2017年9月12日，廣東省高級人民法院向該省各級人民法院發布了《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛的指導方針》(以下簡稱《指導方針》) ，其中第28條規定: “以他人名義購買房屋的，借款人不得支持確認房屋所有權的請求。”
借名登記管理房產被抵押、查封、執行進行拍賣、變賣企業風險。登記人在房屋登記解除前不得轉讓房屋所有權，房屋有被抵押權人拍賣或者變賣的風險。登記人對外負有債務，債權人在起訴登記人的同時，可以要求以登記人的名義沒收房屋。一旦房屋被沒收，房屋就不能轉讓，同時房屋也有被債權人拍賣和變賣的風險。
因確認所有權而提出異議共有，排除障礙。而投資人面臨無支持的訴訟風險，卻能為注冊人和投資人贏得解決債務問題的時間和空間。投資人與登記人簽訂書面協議購買其名下房屋，并約定登記房產被抵押、查封、拍賣、出售等限制措施，加重登記人違約成本。
如果登記人的外債金額不大，登記人應考慮補償、消除債權、消除業權轉讓的障礙，并及時向投資者提出業權轉讓的申索; 另一條提出補償的渠道。如果注冊人外債巨大，投資人和注冊人無力清償，投資人只能通過合同的訴訟向注冊人主張投資的返還和賠償損失。
房產被登記人出售或者第三人。從物權登記的角度來看，登記人是法律意義上的房屋所有權人，未經投資者同意，第三人可以出售房屋并轉讓登記。投資人也可以為房產設立真實的貸款并與登記人簽訂抵押合同，將房產抵押給投資人，并進行抵押登記，防止登記人擅自出售房屋等損害實際投資人利益的行為。
投資者須與登記人簽訂書面協議，借用登記人的姓名購買房屋，如登記人出售第三者，該協議會加重登記人的違約成本。如果第三方善意取得投資，投資人只能通過合同之訴向注冊人主張投資返還和賠償違約損失。
除了通過上述分析風險管理之外，出資人借名買房還將遭遇規避相關法律或國家發展政策進行規定，因違反《合同法》第52條規定而被認定為無效的風險，房產因離婚、繼承被分割的風險，房屋租金被傾吞、房屋租賃因無權處分而無效的風險，由此我們可見，從出資人角度來解構主義存在以及各種形式各樣的較大企業風險，因此不建議研究采用借名方式買房。
上海房產律師提醒大家，若采用此方式對于購房應慎之又慎，提前識別技術風險，并考量登記人的經濟社會能力，做好財務風險控制防范，同時學生書面合同約定違約責任成本主要條款，避免兜底救濟時反遭不必要的損失。
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