上海房產(chǎn)律師提醒，這幾年由于房?jī)r(jià)炒的很熱，開(kāi)發(fā)商想盡辦法賣(mài)房，老百姓就起勁買(mǎi)房，無(wú)非消費(fèi)者最虧，購(gòu)房以前看看什么樣的房不著急購(gòu)買(mǎi)，畢竟買(mǎi)房容易退房難。

　　商品房退房情形

　　從法律來(lái)說(shuō)，退房前提首要包含商定前提與法定前提兩種。一般來(lái)說(shuō)，如果合同雙方在購(gòu)房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事;也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。目前常見(jiàn)的退房情形如下：

　　（一）房屋面積誤差超過(guò)3％

　　假如房屋面積偏差比絕對(duì)值超越3％，購(gòu)房人要求退房并要求退賠利息的，法院會(huì)支持購(gòu)房者。

　　（二）房屋質(zhì)量不合格

　　出現(xiàn)這類(lèi)情形，首先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工立案表》，無(wú)法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

　　（三）房屋品質(zhì)導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用

　　依據(jù)最新法律說(shuō)明，因房屋品質(zhì)問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。

　　（四）開(kāi)發(fā)商把屋子抵押

　　假如開(kāi)發(fā)商在出售房屋以前就把所售房屋典質(zhì)，或賣(mài)給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后，就可以要求退房。

　　（五）合同約定的其他情形

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方可以約定能夠退房的其他情形。

　　商品房退房的流程

　　（一）先找開(kāi)發(fā)商商議商議不成再訴訟，假如滿足條約商定的退房前提，最佳仍是先與開(kāi)發(fā)商商議，如許能夠省去訴訟用度。假如開(kāi)發(fā)商提出的賠償前提能使業(yè)主合意，業(yè)主可根據(jù)本身情形發(fā)出退房請(qǐng)求，或在開(kāi)發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調(diào)沒(méi)有結(jié)果，再選擇訴訟。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。

　　（二）索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)，如果是開(kāi)發(fā)商違約致使退房，兩邊也在條約里商定了違約金，那末開(kāi)發(fā)商須按商定補(bǔ)償。賠償金除了房屋全價(jià)款及響應(yīng)的本錢(qián)外，還包含業(yè)主后期已付出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入買(mǎi)房者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。

　　（三）首付、月供本錢(qián)都可獲賠，在退房款方面，接納一次性付款的買(mǎi)房者可直接請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商退還本人所付款子及響應(yīng)本錢(qián)。但經(jīng)由過(guò)程按揭存款、公積金存款買(mǎi)房的情形則要相對(duì)于龐雜些。實(shí)踐中，都是開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分紅兩部分，屬于買(mǎi)家首付款的部份間接退還給買(mǎi)家，屬于買(mǎi)家向銀行告貸的部份間接交還給銀行，并視為買(mǎi)家已向銀行提早還款。銀行接受還款并終止與買(mǎi)房者的告貸條約。開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取買(mǎi)房者首付款本錢(qián)，即從首付款托付日到開(kāi)發(fā)商償還日該筆首付款的本錢(qián)支出。若買(mǎi)房者按揭存款已進(jìn)入月供階段，開(kāi)發(fā)商異樣應(yīng)償還買(mǎi)房者月供及利息支出。若買(mǎi)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是買(mǎi)房者的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

　　至此，買(mǎi)房者與銀行解除告貸條約，而在開(kāi)發(fā)商退回全數(shù)房款后，買(mǎi)房者與開(kāi)發(fā)商的生意條約也意味著得以解除。另外，在買(mǎi)房者辦理按揭存款時(shí)，銀行普通都市請(qǐng)求買(mǎi)家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受害工資貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。

　　退房后是否向開(kāi)發(fā)商索賠

　　依據(jù)《對(duì)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》適用雙倍賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，符合以下幾個(gè)條件：

　　（一）所購(gòu)房屋必需屬于該《說(shuō)明》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。

　　依據(jù)劃定，并非所有的房產(chǎn)糾紛都合用懲罰性補(bǔ)償條目，該條目調(diào)解的僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。所以如果購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的不是商品房，退房時(shí)要求“雙倍賠償”，也就很難得到法律支持。

　　（二）出賣(mài)人訛詐和惡意違約必需屬于《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。

　　這五種情形分別是：

　　1、商品房生意條約訂立后，出賣(mài)人未告訴買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

　　2、商品房生意條約訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;

　　3、訂立合同時(shí)，出賣(mài)人有意瞞哄沒(méi)有獲得商品房預(yù)售許可證實(shí)的究竟或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　4、在訂立合同時(shí)，出賣(mài)人有意瞞哄所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

　　5、訂立合同時(shí)，出賣(mài)人有意瞞哄所售房屋曾經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　（三）必需致使商品房生意合同被確認(rèn)有效或者被撤銷(xiāo)、解除，買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。

　　按《說(shuō)明》的劃定，上述五種情況必需致使該商品房生意合同被確認(rèn)有效或被撤消、解除，無(wú)奈獲得房屋時(shí)，買(mǎi)受人才可以在請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失之外，請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　此外依據(jù)《合同法》第116條劃定，當(dāng)事人既商定違約金，又商定定金的，一方守約時(shí)，對(duì)方能夠抉擇合用違約金或定金條目，弗成同時(shí)適用。若是購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔浚_(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，購(gòu)房者可獲得雙倍賠償。如有其他問(wèn)題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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