【新聞內(nèi)容】

　　上海房產(chǎn)律師看到這樣一則新聞：2017年4月，唐文委托中介將其在北京市海淀區(qū)面積為42平方米的房屋租給劉江，租期三年。后，唐文需資金周轉(zhuǎn)決定把房賣(mài)了。唐文告知?jiǎng)⒔哂袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并告知如果沒(méi)這個(gè)意愿，就配合中介帶人看房，每次折價(jià)作為補(bǔ)償。劉江一口回絕。2018年12月，唐文給劉江發(fā)去“提前解約”通知，但對(duì)方表示自己事情多、很忙，予以拒絕且不愿意搬出房屋。

　　【上海律師分析】

　　上海房產(chǎn)律師分析：一是買(mǎi)賣(mài)不破租賃，買(mǎi)賣(mài)不破租賃是法學(xué)術(shù)語(yǔ)，具體規(guī)定是合同法第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”該法條規(guī)定了租賃權(quán)不受物權(quán)變動(dòng)的影響……由此會(huì)出現(xiàn)兩層法律關(guān)系:一是出租方想賣(mài)房時(shí)，租戶(hù)使用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)予以購(gòu)買(mǎi)，此時(shí)租賃權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán);二是出租方想賣(mài)房，租戶(hù)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租方將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，此時(shí)新房東依然要履行原房東與租戶(hù)之間的租賃合同。

　　二是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，租戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)見(jiàn)于合同法第二百三十條“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”需注意的是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不是指只要租戶(hù)想買(mǎi)就一定要賣(mài)給租戶(hù)，而是指在同等條件下，如果租戶(hù)不愿意支付同等價(jià)款，出租方依然可以將房屋賣(mài)給他人。

　　三是出租方也具有違約的權(quán)利。這是租賃關(guān)系中最容易被忽視的法律關(guān)系，如若出租方選擇違約，提前解除與租賃方的租賃合同，則租賃方會(huì)失去優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。提前解約與侵害租賃方優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所需支付的代價(jià)或許沒(méi)有太大的差距。
 

　　四是作為房東碰到類(lèi)似的租賃方應(yīng)該怎么辦?依照目前民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，本案如果起訴，雖然適用簡(jiǎn)易程序，但依然會(huì)超過(guò)4個(gè)月以上才會(huì)裁決。加上如果對(duì)方不執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行又會(huì)耗費(fèi)半年到一年。

　　房?jī)r(jià)上漲對(duì)出租方而言可能是好事，如若放假下跌，出租方估計(jì)殺了租賃方的心都有了。上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，在出租方愿意解除租賃合同并已經(jīng)支付違約金情況下，租賃方的占有屬非法占有，出租方有權(quán)給與其一定期限讓其搬離房屋，如若租賃方拒不搬離，出租方有權(quán)依據(jù)所有權(quán)對(duì)其妨礙占有的行為行使排除妨礙權(quán)。為了避免租賃方以貴重物品丟失或者損失起訴出租方，上海房產(chǎn)律師建議公權(quán)力機(jī)關(guān)介入。至于以后的訴訟糾紛，讓租賃方慢慢起訴吧，化被動(dòng)為主動(dòng)。【來(lái)自法律案例解讀】
 

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