上海房屋律師告訴你小區(qū)內(nèi)屬于業(yè)主共有的部分
上海房屋律師告訴你小區(qū)內(nèi)屬于業(yè)主共有的部分
01根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”
《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定:“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
02
其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”業(yè)主對小區(qū)專有部分以外的共有部分，不僅享有共有的權利，還享有共同占有、使用、收益或者處分的權利。
哪些屬于小區(qū)公共收益
01
公共區(qū)域的廣告收益
對于這一部分收入，大家都有共同的認識，這是屬于公共收益。電梯是小區(qū)的公共設施，轎廂屬于公共區(qū)域，在小區(qū)內(nèi)的其他公共區(qū)域鋪設廣告，比如車庫入口、小區(qū)大門、小區(qū)廣告燈箱等，這些收益理應納入公共收益。
02
小區(qū)公共區(qū)域停車位收益
在小區(qū)內(nèi)設立露天停車位，占用的是小區(qū)的公共區(qū)域，那停車費的收益自然算入公共收益。
如果小區(qū)車庫，開發(fā)商能拿出產(chǎn)權，所有權屬于開發(fā)商，那業(yè)主無權享有收益；如果車庫的車位，開發(fā)商拿不出產(chǎn)權，那也應該算入公共收益。
03
小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益
如果在小區(qū)的公共區(qū)域，有門面或者攤位出租，收取租金，收益屬于公共收益。
包括長期攤位、自助售賣機、短期攤位等，比如有公司來小區(qū)擺上一天或者一段時間的攤位，所繳納的攤位費也是如此，而一些小區(qū)時而會有水果攤、賣衣服的、賣書的攤位，道理一樣。
04
利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經(jīng)營收入
如果小區(qū)有游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場等活動場地，是屬于小區(qū)的公共配套，在小區(qū)業(yè)主使用時，會繳納一定的費用，那么這筆收入，也應該是屬于公共收益。
05
部分通信運營管理費
在一些寬帶、通信公司進駐小區(qū)時，如果繳納了費用，這筆費用也屬于公共收益。
06
因損壞小區(qū)的公共設施進行的賠償
因損壞小區(qū)的公共設施，例如在小區(qū)鋪設管道，損害了小區(qū)的綠化帶，給予的賠償，也屬于公共收益。不管是個人還是單位，只要是損壞小區(qū)的公共設施，如果進行了賠償，都應該算作公共收益。
07
物業(yè)管理用房的收益
如果小區(qū)配給物業(yè)管理用房，有兩三間，甚至更多，物管公司有一間或者幾間沒有用，把剩下的租出去，那么租金就應該算作公共收益。
小區(qū)公共收益如何使用
（1）用于補充專項維修資金；
（2）通過業(yè)主大會全體業(yè)主投票決定，可以用于：
①維修、更新、改造、增設共用設施設備；
②業(yè)主公益活動的開展；
③業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費和補貼；
④邀請第三方對業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益進行審核所需費用；
⑤業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他事項。上海房產(chǎn)糾紛律師所
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