上海專業(yè)拆遷律師：城鎮(zhèn)公有住房征收政策性強，司法實踐中應(yīng)該嚴(yán)格依照上海市公有住房征收的相關(guān)政策，區(qū)分征收補償利益分割法律關(guān)系與市場經(jīng)濟活動中形成的一般合同關(guān)系，準(zhǔn)確認(rèn)定被安置人范圍。

　　1、【同住人他處有房的認(rèn)定】2004年《上海高院關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》指出，作為征收補償對象的公房同住人，是指在被征收居住房屋處有上海市常住戶口，已經(jīng)實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

　　如何認(rèn)定“他處有房”?上海專業(yè)拆遷律關(guān)于征收補償對象的同住人范圍仍應(yīng)按照上述執(zhí)法意見確定。為鼓勵居住困難的人通過自己努力改善居住條件，這里的“其他住房”應(yīng)限定為福利性質(zhì)的房屋，公房同住人在他處購買的商品房不屬于“他處有房”。

　　職工向工作單位承租單位職工宿舍，雖然職工與單位之間形成租賃關(guān)系，但雙方并非基于福利分房形成的公有住房租賃關(guān)系。

　　上海專業(yè)拆遷律職工一般不辦理公房調(diào)配手續(xù)，也沒有取得公房租賃憑證，故一般不應(yīng)視為“他處有房”。公房同住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房，原則上不屬于“他處有房”，但在私房征收中享受過托底保障等福利性政策的除外。

　　2、【未成年時受配公房的性質(zhì)】在對公有住房的成年同住人進(jìn)行認(rèn)定時，如果該當(dāng)事人在未成年時曾與其父母共同受配過公房，是否屬于“他處有房”？

　　上海專業(yè)拆遷律的實踐中，有的當(dāng)事人在未成年時曾與父母共同受配過公有住房（甲房），在成年后又分得另外一套公房（乙房），在確定乙房同住人范圍時，該當(dāng)事人是否會因為曾經(jīng)受配甲房而被認(rèn)定為“他處有房”存在一定爭議。

　　會議傾向性意見認(rèn)為，未成年人與父母共同受配公房時，未成年人并非作為獨立的民事主體獲得住房福利，而是附隨于父母的居住利益，故原則上不屬于他處有房，不影響其成年后所獲得公房在征收時同住人的認(rèn)定。

　　3、【同住人居住困難的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)】公房同住人他處有房但居住困難的，仍屬于征收補償對象。如何認(rèn)定“居住困難”？

　　對于“居住困難”的認(rèn)定，既要盡可能確定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，又要充分考慮公有住房分配政策的歷史沿革。“居住困難”是指在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。

　　上海專業(yè)拆遷律法定最低標(biāo)準(zhǔn)面積的認(rèn)定，應(yīng)按照房屋調(diào)配當(dāng)時的公房政策所規(guī)定“居住困難”的面積標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、【空掛戶口人員的補償利益】戶口空掛在被征收的公有住房的非同住人起訴要求分割征收補償利益，應(yīng)如何處理？

　　空掛戶口人員并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既無產(chǎn)權(quán)利益，亦無居住利益，一般不屬于征收補償安置對象，原則上不能分得安置房。

　　如果在征收補償安置時確實基于戶籍因素考慮過該部分人員利益的，可以適當(dāng)給予貨幣補償。補償款的數(shù)額可以參考因人口因素而增加補償價值予以酌定。

　　上海專業(yè)拆遷律需要注意的是，確定空掛戶口人員系配房考慮對象必須有明確依據(jù)，不能按政策推定，而應(yīng)當(dāng)由征收單位出具加蓋公章的情況說明。

　　5、【次承租人的利益主張】公房承租人在征收之前將房屋出租給案外人使用或者經(jīng)營的，房屋的實際使用人（次承租人）能否參與征收補償利益分割？

　　上海專業(yè)拆遷律的實踐中，有的公房承租人在征收之前將房屋出租給案外人使用或者經(jīng)營，次承租人要求以征收對象身份參與征收補償利益分割。處理此類糾紛時，要區(qū)分征收補償法律關(guān)系與一般的房屋租賃合同關(guān)系。

　　2012年《國有土地房屋征收與補償條例》實施后，一般租賃合同的承租人不再是征收補償法律關(guān)系中的被安置人，因征收導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行的，屬于一般租賃合同糾紛，依照租賃合同的相關(guān)法律規(guī)定處理。

　　關(guān)于征收補償關(guān)系與房屋租賃關(guān)系的協(xié)調(diào)處理，仍參照2014年第四季度民庭庭長例會研討紀(jì)要執(zhí)行。

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