上海房屋租賃律師根據(jù)以下案情淺談?dòng)嘘P(guān)房屋租賃的法律問題。

　　【案情】張某與盧某簽訂了房屋租賃合同，合同商定張某將其房屋出租給盧某，租期五年，并規(guī)定假如盧某拖欠房錢3個(gè)月，張某有權(quán)解除合同。租賃至第三年，張某將房屋出售給石某，并辦理了房屋過戶手續(xù)，盧某按照其與張某的租賃合同連續(xù)應(yīng)用該房屋。現(xiàn)石某以盧某在房屋買賣之前拖欠張某租金8個(gè)月已符合合同解除條件為由提起訴訟，請(qǐng)求法院解除租賃合同。

　　【意見分歧】

　　第一種看法覺得，關(guān)于石某的訴訟要求應(yīng)予以支撐。理由：依據(jù)買賣不破租賃準(zhǔn)則，租賃合同在盧某和石某之間依然無效，或者說，石某取得了張某在合同中的位置，即該租賃合同由于房屋買賣只是合同主體發(fā)生變更，合同的其他條款并沒有發(fā)生變化，因此，石某可以根據(jù)張某與盧某之間租賃合同的約定行使單方解除權(quán)。

　　第二種看法覺得，應(yīng)采納石某的訴訟要求。理由：盡管依據(jù)買賣不破租賃準(zhǔn)則，租賃合同在盧某和石某之間連續(xù)無效。但該合同是在盧某和石某依據(jù)張某和石某之間的租賃合同條款成立的新合同。根據(jù)合同的相對(duì)性原理，主張合同解除只能由張某來行使，石某并不是合同的相對(duì)人，所以石某的主張不能支持。

　　【闡發(fā)】致使對(duì)本案發(fā)生分歧的看法，不同的首要在于買賣不破租賃是不是屬于合同權(quán)力責(zé)任的歸納綜合移轉(zhuǎn)，如果買賣不破租賃屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，石某與盧某之間的租賃合同是原合同的繼續(xù)，應(yīng)按第一種意見處理；如果買賣不破租賃不屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，石某與盧某之間的合同是新合同，則應(yīng)按第二種意見處理。

　　律師覺得，買賣不破租賃不屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，同意第二種意見，其理由是：

　　合同權(quán)力責(zé)任的歸納綜合移轉(zhuǎn)是指合同當(dāng)事人一方將其權(quán)力責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人，由合同受讓人庖代讓渡人成為合同的一方當(dāng)事人，該受讓人享有原合同的權(quán)力責(zé)任。合同權(quán)力責(zé)任的歸納綜合移轉(zhuǎn)即可基于滿意而產(chǎn)生，也可基于法定而產(chǎn)生。基于滿意產(chǎn)生的移轉(zhuǎn)需經(jīng)合同另一方當(dāng)事人的批準(zhǔn)，未經(jīng)合同另一方的批準(zhǔn)對(duì)其不發(fā)生效能，即讓渡滿意不具備內(nèi)部效能，由于合同權(quán)力責(zé)任的歸納綜合移轉(zhuǎn)對(duì)合同另一方當(dāng)事人好處影響偉大，以是必須經(jīng)其批準(zhǔn)方對(duì)其產(chǎn)生效能。買賣不破租賃不是法定的合同權(quán)力責(zé)任歸納綜合移轉(zhuǎn)。買賣不破租賃的立法初志在于維護(hù)承租人的居住權(quán)，法律規(guī)定在此特定情形下使債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)，承租人可按原租賃合同繼續(xù)使用房屋。也就是說，買受人與承租人之間的租賃關(guān)系是基于法律規(guī)定而發(fā)生的。但這種基于法律規(guī)定發(fā)生的租賃關(guān)系并不是合同的法定概括移轉(zhuǎn)。根據(jù)我國現(xiàn)有法律的規(guī)定，合同的法定概括移轉(zhuǎn)主要發(fā)生在兩種情形：一是因繼承而發(fā)生的。如被繼承人訂立合同后死亡的，繼承人即可依繼承法的規(guī)定承受被繼承人在該合同中的權(quán)利和義務(wù)。一是因法人的分立、合并而發(fā)生的。根據(jù)《合同法》第90條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。當(dāng)事人訂立合同后分立的，除債權(quán)人和債務(wù)人另有約定的以外，由分立法人或者其他組織對(duì)合同的權(quán)利和義務(wù)享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)。”

　　買賣不破租賃也不是意定的合同權(quán)力責(zé)任的歸納綜合移轉(zhuǎn)。因?yàn)楹贤瑱?quán)力責(zé)任的歸納綜合移轉(zhuǎn)關(guān)于合同另一方的利益影響之巨，根據(jù)我國《合同法》的第八十八條的規(guī)定，合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)需經(jīng)合同對(duì)方的同意，而在買賣不破租賃中，由于出租方因房屋所有權(quán)人的變化而發(fā)生變更，無須承租人的同意。

　　綜上，律師覺得，基于買賣不破租賃而在買受人與承租人之間產(chǎn)生的租賃合同，是基于原租賃合同的前提成立的新合同，并非原合同權(quán)力責(zé)任的歸納綜合移轉(zhuǎn)。就本案而言，張某未行使雙方解除權(quán)注解其廢棄行使該項(xiàng)權(quán)力，該解除權(quán)并不能由買受人繼承。進(jìn)一步言，在張某與盧某租賃時(shí)期產(chǎn)生的債務(wù)債權(quán)均不及時(shí)基于買賣不破租賃發(fā)生概括移轉(zhuǎn)，如盧某欠張某的租金，再如張某未及時(shí)修復(fù)房屋時(shí)，盧某自行修復(fù)所支出費(fèi)用的求償權(quán)等等。由于買賣不破租賃不是合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，因此，石某主張合同解除的行為違背了合同的相對(duì)性原理，其主張不應(yīng)支持。如有相關(guān)法律問題，可以在線咨詢上海房屋租賃律師。

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