如何認(rèn)定逾期還款行為的效力？
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以雙方約定違約金比例。違約金數(shù)額不得超過損失百分之三十；但是，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變更或者解除。
一、法律上違約行為可否認(rèn)定為當(dāng)事人的約定？
超過經(jīng)濟(jì)能力或者未履行其他必要義務(wù)，導(dǎo)致對方當(dāng)事人遭受損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變更。這里提到的“不履行”是指合同沒有履行或是因?yàn)楫?dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)而導(dǎo)致對方當(dāng)事人遭受重大損失。“不履行”是指合同應(yīng)當(dāng)執(zhí)行或者解除。本案中雙方對《個人按揭貸款合同》中借款人違約情形可以在不超過相應(yīng)期限內(nèi)處理完雙方共同同意簽訂貸款擔(dān)保書這一格式條款即予以解除，銀行也已經(jīng)按照約定提供了相應(yīng)幫助。
二、如何認(rèn)定逾期還款行為的效力？
逾期還款行為屬于違約行為，其效力的認(rèn)定，主要看是否構(gòu)成違約行為是成立還是不成立以及效力的高低。即如果購房人僅在逾期還款期間違反了法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或國務(wù)院有關(guān)部門的規(guī)定，購房人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)或者地方性法規(guī)規(guī)定的期限償還貸款。如果在此期間購房人違反了《商品房買賣合同》或《個人按揭貸款合同》中約定的貸款期限的條款而構(gòu)成違約的，購房人應(yīng)當(dāng)按照約定支付逾期還款期間利息；逾期還款期間超過一年仍未償還貸款金額10%以上或者超過一年仍未支付貸款利息的，購房人必須按照合同約定繼續(xù)償付貸款本金、利息、罰息和復(fù)利等。如果超過了約定還款期限仍未償還貸款金額10%以上或者超過一年仍未支付貸款利息、罰息和復(fù)利等的，購房人應(yīng)當(dāng)按照同期同類案件借款利率計(jì)算逾期還款金額、期限并支付違約金。
三、借款人逾期還款應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？
因購房人原因造成按揭貸款逾期，借款人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。貸款擔(dān)保的范圍一般為貸款本金、利息、罰息、復(fù)利等利息和罰息，以及因銀行原因造成的律師費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。在我國現(xiàn)有的法律制度中，除擔(dān)保法外，尚未有關(guān)于開發(fā)商遲延償還貸款或發(fā)生其他違約情形時是否承擔(dān)責(zé)任之規(guī)定。同時在民法典擔(dān)保制度中明確了開發(fā)商遲延償還貸款或發(fā)生其他違約情形時的民事責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)。
本案中對于被告方提出開發(fā)商在其房屋買賣合同中存在遲延償還貸款規(guī)定進(jìn)行了說明且補(bǔ)充協(xié)議中明確了遲延償還貸款時開發(fā)商需要承擔(dān)責(zé)任事項(xiàng)以及承擔(dān)責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)。
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