疫情導(dǎo)致的延遲交房責(zé)任誰來承擔(dān)
新冠疫情作為突發(fā)公共衛(wèi)生事件，當(dāng)事人在訂立商品房預(yù)售合同時不能預(yù)見；新冠肺炎已被列為房產(chǎn)類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施，雖然已經(jīng)得到控制，但造成的生命財(cái)產(chǎn)損失是不可逆的。
一、新冠疫情這一客觀事件本身是符合當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免、不能克服的特征的。
通常開發(fā)商主張延期交房免責(zé)，一方面是基于法律規(guī)定，另一方面也會依據(jù)其與購房者之間的商品房買賣合同的合同條款約定。大多數(shù)情況下，開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中都會對于不可抗力做出了排除逾期交房違約責(zé)任的約定，并通過“專業(yè)術(shù)語解釋”約定“不可抗力”，例如“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。這種情況下，案涉房屋買賣雙方在簽訂合同時對于逾期交房違約責(zé)任排除不可抗力因素是明知且認(rèn)同的，有適用不可抗力規(guī)則的合同基礎(chǔ)。
二、新冠疫情對開發(fā)商按約定時間交房造成了實(shí)質(zhì)性阻礙及阻礙程度的考量根據(jù)合同免責(zé)事由成就的條件，即使新冠疫情對開發(fā)商構(gòu)成法律上的不可抗力，開發(fā)商能否被免除因逾期交房而產(chǎn)生的違約責(zé)任，還應(yīng)當(dāng)考量新冠疫情是否對其按照約定時間交付房屋造成了實(shí)質(zhì)性的阻礙及程度。
就司法實(shí)踐而言，當(dāng)事人的爭議，普遍可以歸納為兩個方面，一是完全停工的期間是否合理，二是復(fù)工后受疫情影響難以正常施工造成的工期順延時間是否合理。綜合考慮受新冠疫情影響的完全停工及復(fù)工后的延期因素，中海公司的延期交房時間在合理范圍內(nèi)，系因新冠疫情不可抗力導(dǎo)致。
同時，二原告亦未提交證據(jù)證明工期延誤系非疫情因素導(dǎo)致或中海公司自身原因?qū)е拢士梢哉J(rèn)定新冠疫情對中海公司按照合同約定如期交付房屋造成了實(shí)質(zhì)性的阻礙，且中海公司主張的受阻礙時間天數(shù)在合理范圍內(nèi)。
三、開發(fā)商是否盡到了采取措施減少疫情影響的義務(wù)涉及房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作的開展與人民群眾“居住”這一基本需求息息相關(guān)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)雖有因疫情影響主張免責(zé)的權(quán)利，但同時負(fù)有主動采取措施、積極應(yīng)對，以減少疫情影響、降低各方面損失的義務(wù)。一般可以從兩個方面予以審查。
第一，對于開發(fā)商自身而言，應(yīng)考量其是否有證據(jù)證明在主觀方面開發(fā)商存在拖延工期的故意，還要審查客觀上其是否積極履行合同、對疫情影響是否盡到了減少影響的義務(wù)。
第二，對購房者而言，開發(fā)商是否對其盡到了通知義務(wù)。在出現(xiàn)不可抗力事件后，可能發(fā)生違約情形的一方應(yīng)積極告知合同相對方，提出合理訴求和適當(dāng)解決方案，否則在信息不對稱的情況下，對方當(dāng)事人若已經(jīng)開始做履行準(zhǔn)備或受領(lǐng)準(zhǔn)備，將可能造成損失繼續(xù)擴(kuò)大。
相關(guān)閱讀
-
起訴離婚的流程及需要提交的材料有哪些？詳細(xì)閱讀
1、寫民事訴狀，第一部分寫明原告、被告的姓名、性別、出生年月、民族和住所地，第二部分寫訴訟請求；第三部分寫事實(shí)與理由，把何時結(jié)婚、何時生小孩，因?yàn)槭裁丛螂x婚等情況寫明。訴狀最好打印，但最末處必須手簽名；2、到住所地所在基層法院(區(qū)或縣法院)起訴，在立案庭辦理立案手續(xù)；3、立案的時候遞交民事訴狀2份、結(jié)婚證、夫妻兩人的身份證(至少帶上自己的)、小孩的戶口或出生證原件，如果有財(cái)產(chǎn)需要法院分割，還要帶上財(cái)產(chǎn)相關(guān)證據(jù)，如房產(chǎn)證、機(jī)動車行駛證等。證據(jù)需要交2套復(fù)印件(法院案卷中一份，發(fā)給對方一份)；4、立案庭審查
-
彩禮返還的范圍？詳細(xì)閱讀
對于婚約期間的雙方贈與物，除貴重物品外，一般不予返還；對以訂立婚約為名進(jìn)行婚姻買賣的財(cái)物，原則上應(yīng)當(dāng)收繳；已訂立婚約為名詐騙錢財(cái)?shù)模瑧?yīng)受法律處罰。婚約財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)一般應(yīng)為贈與性質(zhì)，有些財(cái)產(chǎn)的贈與是以雙方結(jié)婚為成就條件的。《中華人民共和國民法典》第1042條“靜止包辦、買賣婚姻和其他干涉婚姻自由的行為。靜止借婚姻索取財(cái)物。……”。彩禮包括但不限于見面禮、聘禮、上車禮、下車禮、改口費(fèi)，以及價值較大的首飾、電器、通訊工具、交通工具等貴重財(cái)物。對于男女雙方在交往過程中為表達(dá)感情、出于自愿所給付的小額財(cái)物及特殊意義的
-
彩禮返還的標(biāo)準(zhǔn)？詳細(xì)閱讀
彩禮返還數(shù)額應(yīng)當(dāng)結(jié)合彩禮的數(shù)額、男女雙方共同生活時間長短、有無子女、過錯程度、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗和經(jīng)濟(jì)水平等因素綜合認(rèn)定，符合下列情形的，參照下述標(biāo)準(zhǔn)適用：雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確已共同生活的，共同生活超過二年，一方請求另一方返還彩禮，不予支持；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但共同生活不足3個月的一方請求另一方返還彩禮，返還比例為該款的70%以上；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但已共同生活3個月以上不足一年的，一方請求另一方返還彩禮，返還比例為該款的50%以內(nèi)；共同生活超過一年但不足二年的，返還比例為該款的30%以內(nèi)。?
-
訴訟離婚需要準(zhǔn)備什么資料？詳細(xì)閱讀
起訴離婚需要寫離婚起訴書說明起訴離婚理由、財(cái)產(chǎn)分割請求和孩子歸屬要求。另外還需要準(zhǔn)備身份證、結(jié)婚證、戶口本等材料，感情破裂的證據(jù)、財(cái)產(chǎn)證據(jù)、有利于子女撫養(yǎng)的證據(jù)等。起訴離婚，法院不一定會判離，不是你想離婚，法院就會按照你的意愿給你判離，你需要向法庭提交你們夫妻感情破裂，無法繼續(xù)生活下去的證據(jù)，只有這樣法院才會判離，同時如果對方有過錯的還可以要求賠償，但這一切的關(guān)鍵都在于你的證據(jù)，建議您在起訴離婚前最好是就自己情況咨詢專業(yè)的律師，做好準(zhǔn)備。
