上海房產(chǎn)律師：共有房屋應(yīng)該如何分割？
摘要：共有房屋應(yīng)該如何分割?首先要看共有人對房產(chǎn)的共有形式是屬于共同共有還是按份共有，因為不同共有形式其分割份額不同。下面上海最好的房產(chǎn)律師為您詳細講解。
房屋析產(chǎn)，是指房屋共有人通過協(xié)議、法院裁判等方式，依據(jù)一定的標準，將共有的房屋予以分割。越秀法院民三庭李昇毅法官表示，析產(chǎn)的前提是看共有人對房產(chǎn)的共有形式是屬于共同共有還是按份共有。
共同共有，是指各共有人不分份額地共同享有房產(chǎn)權(quán)利，一般基于共同生活關(guān)系產(chǎn)生，如夫妻共有房產(chǎn)、家庭共有房產(chǎn)等。按份共有，則是指各共有人按特定份額享有共有房產(chǎn)權(quán)利，如通過繼承、贈與等方式確定了各共有人的具體份額，或者共同購房時各共有人約定按照出資比例享有房產(chǎn)份額等。按照《中華人民共和國物權(quán)法》第九十九條規(guī)定，在共有人之間無特別約定的情況下，按份共有人可以隨時請求分割房產(chǎn)，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割房產(chǎn)，例如離婚時夫妻要求分割共同共有的產(chǎn)權(quán)房屋。
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百條規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”按照上述規(guī)定，共有房屋析產(chǎn)包括實物分割、折價分割和變價分割三種方式。具體而言：
一，實物分割，是指直接分割房產(chǎn)，在各共有權(quán)人均主張取得房屋，并且房屋滿足實物分割的條件時適用。舉例而言，如一棟兩層樓的房屋，兩個產(chǎn)權(quán)人等份共有，則可以考慮各分得一層房屋的所有權(quán)。二，折價分割，是指房屋作價補償，即由其中一個或者部分共有人取得房屋全部所有權(quán)，并對放棄產(chǎn)權(quán)的其他共有人作出補償。三，變價分割，是指所有共有人均不愿取得房屋所有權(quán)，通過將房屋出售或者拍賣等方式，將賣得的價款按照產(chǎn)權(quán)份額進行分配。
因此，共有房屋析產(chǎn)可根據(jù)實際情況，選擇上述三種分割形式進行。而各共有人在析產(chǎn)過程，既要考慮經(jīng)濟效益最大化，亦應(yīng)在公平合理、互諒互讓的基礎(chǔ)上充分協(xié)商，減少訟爭。
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