上海房產(chǎn)律師提醒，隨著時代發(fā)展，房屋成為了當(dāng)代人的剛需，致使現(xiàn)在房價急劇攀升。也有一些鉆法律政策空子的人買賣經(jīng)濟適用房，從而導(dǎo)致經(jīng)濟適用房買賣糾紛案有增多，出現(xiàn)了兩張現(xiàn)象：

　　1、“借名買房”

　　2、“黑白合同”糾紛

　　原來經(jīng)濟適用房是國家集資修筑，為加重一部分中低家庭支出的人群而推出的房屋，然則很多鉆法律空子的人致使了眾多的經(jīng)濟適用房買賣糾紛案，下面房產(chǎn)律師帶你了解關(guān)于經(jīng)濟適用房的一些問題。

　　借名買房

　　“借名買房”即指不符合經(jīng)濟適用房購置資歷的人以擁有購置資歷的人的名義購置經(jīng)濟適用房。房產(chǎn)證上的所有權(quán)人系名義上的購置人，而實際出資的則是另外的人。

　　“借名買房”的當(dāng)事人兩邊在購房前暗里簽定一個協(xié)議，對“借名”行為做出約定：

　　1. 兩邊明確商定一方將本人所有的購買經(jīng)濟適用房的房號轉(zhuǎn)讓他方;

　　2. 兩邊不明確商定買賣房號，僅簽定和談商定，房屋購買后有關(guān)房屋的所有權(quán)利歸屬于實際出資人一方，名義買房人要無條件協(xié)助實際出資人辦理相關(guān)手續(xù);

　　3. 名義買房人在購置經(jīng)濟適用房以后即與實踐出資人簽定房屋買賣合同，約定將該套房屋出賣給實際出資人，待政策允許后再辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　兩邊發(fā)生糾紛一般有以下兩種類型：

　　第一種是名義買房人想占有房屋，起訴實際出資人騰房;

　　第二種是實踐出資人起訴名義買房人，請求將房屋過戶到自己名下。

　　法院審判偏向：實際出資人享有長期居住權(quán)

　　兩邊簽定的“借名買房”協(xié)議，使不具備購置經(jīng)適房資歷的人借用別人名義購置到了經(jīng)濟適用房，根據(jù)《經(jīng)濟適用房治理設(shè)施》，應(yīng)屬于有效協(xié)議，然則根據(jù)《合同法》的規(guī)定，也異樣出現(xiàn)了該《治理設(shè)施》是不是擁有法律、行政法規(guī)的法律效力問題。對“借名買房”案件，法院一般以房屋所有權(quán)證上登記的名字認(rèn)定房屋的所有權(quán)人。實際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據(jù)。即便能夠證明其是房屋的實際購買人，其要求退還的房款也不是按現(xiàn)在的市場價退還，而是按當(dāng)初買房時的價錢退還。

　　法院同時考慮到，如審判對實踐出資人會造成偉大的經(jīng)濟喪失，反之歸還身份一方會獵取房屋跌價帶來的偉大經(jīng)濟好處。鑒于此，若實踐出資人可以或許證實兩邊存在“借名買房”的關(guān)系，法院一般認(rèn)定實際出資人對該房屋享有長期居住權(quán)，不用騰房。但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權(quán)的人不能居住該房屋，而實際居住該房屋的人卻不享有所有權(quán)。

　　黑白合同

　　依據(jù)規(guī)定，購置經(jīng)濟適用房的家庭未住滿五年，不允許按市場價錢發(fā)售。確需發(fā)售的，能夠不高于購置時的單價出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。

　　經(jīng)濟適用房的“黑白合同”則是指，在對購置時候不滿五年、不滿足上市買賣業(yè)務(wù)前提的經(jīng)濟適用房進行買賣業(yè)務(wù)時，房屋買賣兩邊在合同中商定以經(jīng)濟適用房其時的購買原價進行交易，而在合同附件或另一份合同中將購房總價款分為兩個部分，即購房款和裝修裝飾設(shè)備補償款，前者是經(jīng)濟適用房當(dāng)時的購買價，后者是現(xiàn)時商品房價格與經(jīng)濟適用房價格之差價。

　　該類合同表面上是根據(jù)原價讓渡經(jīng)濟適用房，而實質(zhì)上買賣兩邊又同時商定太高的裝修裝璜設(shè)置裝備擺設(shè)補償款，確保賣方從中賺取差價。涉案合同表面上吻合經(jīng)濟適用房讓渡的方式，實質(zhì)上為商品房買賣合同。因以商品房價格出賣經(jīng)濟適用房存在著極大的利益驅(qū)動，“黑白合同”的現(xiàn)象便應(yīng)運而生。賣家與買家在簽訂了“黑白合同”后，因為房屋升值而毀約的現(xiàn)象大量出現(xiàn)。

　　法院對經(jīng)濟適用房“黑白合同”是否無效存在兩種觀點：

　　一種觀念覺得該類合同有效。因“黑白合同”實質(zhì)上違反了經(jīng)濟適用房上市交易條件的政策規(guī)定，侵害了國家利益，符合合同無效的條件。

　　另一種觀念則覺得合同并不是有效。因《合同法》明確規(guī)定違背國家法律法例強制性規(guī)定的合同才屬有效，而對于經(jīng)濟適用房上市買賣業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定（即目前適用的《北京市經(jīng)濟適用房管理辦法》） 不僅不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

　　觸及經(jīng)濟適用房“借名買房”和“黑白合同”案件存在法律盲點的問題，但要從根本上解決上述問題，建議立法部門或國務(wù)院頒布經(jīng)濟適用房管理的相關(guān)法律或行政法規(guī)，將經(jīng)濟適用房的相關(guān)政策以法律法規(guī)的形式加以體現(xiàn)。

　　以上便是對于經(jīng)濟適用房的買賣糾紛的相關(guān)內(nèi)容，如果大家對于經(jīng)濟適用房還有其他的疑問，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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