居民個(gè)人購房時(shí)也要注意在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢自己打算購買的房子是否有居住權(quán)，以免房子屬于你，但你不能住。上海房產(chǎn)糾紛律所讓我們通過三個(gè)日常生活，看看居住權(quán)是如何幫助我們的，解決生活中的問題。

　　居住權(quán)是自然人根據(jù)合同或者遺囑取得的利益物權(quán)，在他人享有所有權(quán)的房屋上，為滿足居住需要而設(shè)立的。當(dāng)事人可以以合同或者遺囑的形式設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立一般是免費(fèi)的。居住權(quán)的存續(xù)期限以明確約定的期限或者居住權(quán)人的生存期限為限，居住權(quán)人的權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓或者繼承。

　　情景一

　　甲老太太在妻子去世后一直獨(dú)自生活。近年來，她感到年老。一方面，她想把她現(xiàn)在住的房子轉(zhuǎn)讓給她的孩子，以減少遺產(chǎn)稅和其他費(fèi)用，并讓她的孩子照顧她的生命、衰老、疾病和死亡；另一方面，她擔(dān)心她的孩子在房子轉(zhuǎn)讓后會(huì)不孝，這樣她就不能生活和依賴它了。

　　民法典出臺(tái)前，甲老太太的想法很難通過現(xiàn)有制度得到充分保障。雖然房子可以在生前以贈(zèng)與或買賣的形式轉(zhuǎn)讓給孩子，但轉(zhuǎn)讓后失去了房子的所有權(quán)。之后，如果孩子再賣掉房子，必然會(huì)影響老太太在這所房子里的生活，很難達(dá)到有所依、住有所居的目的。

　　民法典出臺(tái)后，甲老太太的愿望可以通過設(shè)立居住權(quán)來實(shí)現(xiàn)。甲老太太可以和孩子簽訂設(shè)立居住權(quán)的合同，同意甲老太太把房子轉(zhuǎn)讓給孩子后，仍然可以在她有生之年享有房子的居住權(quán)。甲老太太將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給子女時(shí)，子女還應(yīng)為甲老太太辦理合同設(shè)立的居住權(quán)設(shè)立登記。這樣既能滿足父母在有生之年以自己的名義將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給子女的愿望，又能保證父母在失去房屋所有權(quán)后不會(huì)被不孝子女趕出房屋，造成居住不穩(wěn)定的困境。居住權(quán)設(shè)立后，即使遇到不孝子女，父母也可以通過行使居住權(quán)的物權(quán)保護(hù)屬性，排除不孝子女對(duì)父母正常占有和使用房屋的妨礙，防止不孝子女在出售房屋后向老年人主張騰出房屋的權(quán)利。
 

　　情景二

　　小乙和小丙在婚姻期間買了一套房子。后來，他們的關(guān)系破裂，想離婚。雙方同意男方小乙享有全部房屋所有權(quán)，男方小乙賠償房屋折扣100萬元給女方小丙。但女方小丙擔(dān)心放棄房屋所有權(quán)后，男方不能按時(shí)賠償相應(yīng)款項(xiàng)，因此雙方還同意女方小丙有權(quán)在男方小乙全額支付賠償金前住在房屋內(nèi)。

　　民法典出臺(tái)前，雖然這種協(xié)議可以在一定程度上促使男方在約定期限內(nèi)支付折價(jià)補(bǔ)償，但如果遇到性格令人擔(dān)憂的對(duì)方在取得房屋所有權(quán)后單獨(dú)出售房屋，并隱瞞拒絕支付折價(jià)補(bǔ)償?shù)那闆r，這種協(xié)議很可能失敗，很難達(dá)到女方如期取得房屋折價(jià)補(bǔ)償?shù)哪康摹?/span>

　　民法典出臺(tái)后，女方小丙可以通過與男方小乙約定設(shè)立居住權(quán)，更好地保護(hù)自己的利益。離婚時(shí)，雙方可以約定房屋歸男方所有，男方應(yīng)向女方支付一定數(shù)額的房屋折價(jià)補(bǔ)償，女方在男方全額支付上述房屋折價(jià)補(bǔ)償前享有房屋居住權(quán)。此后，女方在將房屋所有權(quán)完全轉(zhuǎn)讓給男方的同時(shí)，可以要求男方向女方辦理居住權(quán)設(shè)立登記，居住權(quán)存續(xù)期限限為男方向女方全額支付一定數(shù)額的房屋折價(jià)補(bǔ)償。此后，雖然女方失去了房屋的所有權(quán)，但可以住在房屋內(nèi)，直到男方全額支付房屋折價(jià)補(bǔ)償，雙方可以再次注銷房屋登記。在居住權(quán)存續(xù)期間，女方可以對(duì)抗男方的房屋所有權(quán)，即使男方單獨(dú)出售房屋，因?yàn)榉课菀呀?jīng)登記，女方也可以對(duì)抗新房屋買受人。
 

　　情景三

　　父親老丁在妻子去世后一直住在中國。他的孩子們都在國外工作和生活。他很難照顧父親的日常生活，所以他聘請(qǐng)了他的遠(yuǎn)親吳作為保姆。父親老丁感E多年的精心照顧，擔(dān)心E死后無處可住。他想為E提供住所保障，但他擔(dān)心把房子留給E后，孩子們會(huì)對(duì)此產(chǎn)生懷疑，導(dǎo)致親屬反目成仇。

　　在《民法典》頒布之前，如果老丁想在他死后為E提供住所保障，他只能通過遺贈(zèng)或簽署遺贈(zèng)支持協(xié)議將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給E。然而，這種形式不可避免地會(huì)導(dǎo)致房屋所有權(quán)的子女。在實(shí)踐中，孩子們可能會(huì)反對(duì)，這很容易引起親屬之間的誤解和矛盾。

　　民法典出臺(tái)后，老丁可以在立遺囑的同時(shí)，在遺囑中明確在該房屋上設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)的存續(xù)期限僅限于戊的有生之年。這樣，老丁一百年后，子女就可以繼續(xù)以遺囑繼承的形式取得房屋所有權(quán)，但同時(shí)，子女也需要按照遺囑的內(nèi)容承擔(dān)在該房屋上設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)。戊有權(quán)以包含居住權(quán)意義的遺囑辦理居住權(quán)設(shè)立登記。登記后，老丁的子女需要確保戊有生之年有權(quán)繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)，不得妨礙。
 

　　上海房產(chǎn)糾紛律所提醒除此之外，設(shè)立居住權(quán)，別忘了辦理居住權(quán)登記。只有充分了解居住權(quán)的上述特征，讓居住權(quán)更好地幫助人民，實(shí)現(xiàn)居住目標(biāo)。

 

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