上海房屋糾紛律師事務(wù)所集中談下建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)對(duì)已辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記房屋的效力　　

        建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)在我國(guó)法律中是第一次規(guī)定，關(guān)于承包人就建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償?shù)男再|(zhì)問(wèn)題，存在不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為是承包人的留置權(quán)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承包人享有的是法定抵押權(quán)，即承包人就其完成的建設(shè)工程享有法律規(guī)定的抵押權(quán)；還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)將承包人的優(yōu)先受償權(quán)直接視為承包人的優(yōu)先權(quán)。第一種觀點(diǎn)是借鑒承攬合同中的留置權(quán)規(guī)則，即承包人在發(fā)包人不支付報(bào)酬時(shí)，可以留量建設(shè)工程，并依擔(dān)保法的規(guī)定行使留置權(quán)。第二種觀點(diǎn)是參照外國(guó)的立法例得出。第三種觀點(diǎn)是從我國(guó)的立法例提出的，認(rèn)為承包人的工程價(jià)款包含著工人的工資部分，工人工資在任何情況下均應(yīng)優(yōu)先受償，該權(quán)利與《中華人民共和國(guó)海商法》中救助人的救肋費(fèi)用的優(yōu)先權(quán)相似。

　　承包人享有優(yōu)先受償權(quán)，雖然與留置權(quán)、法定抵押權(quán)有許多相似之處，但是，不能將他們等同。承包人的優(yōu)先受償權(quán)與留置權(quán)有明顯差異的。

　　⑴留置權(quán)的標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)，而建設(shè)工程合同的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)。

　　⑵留置權(quán)的成立條件之一是債權(quán)人占有標(biāo)的物，而承包人在工程完工后一般不再占有標(biāo)的物。即使承包人采取不移交工程方式占有標(biāo)的物，由于沒(méi)有合法的登記手續(xù)，也不能形成合法的占有。

　　⑶留量權(quán)可以自行采取拍賣(mài)、變賣(mài)或者折價(jià)的方式處分占有物，并以其價(jià)款優(yōu)先受償。而承包人的優(yōu)先受償權(quán)，只有通過(guò)與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)或者請(qǐng)求人民法院依法拍賣(mài)實(shí)現(xiàn)。

　　將承包人的優(yōu)先受償權(quán)作為法定抵押權(quán)，也是不妥的：

　　⑴我國(guó)法律并無(wú)法定抵押權(quán)的規(guī)定。按擔(dān)保法的規(guī)定，抵押權(quán)因當(dāng)事人的法律行為而產(chǎn)生，而不能由法律規(guī)定產(chǎn)生。

　　⑵依照我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押以登記為生效條件，而法定抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行登記，這與登記制度是有矛盾的。

　　⑶在建筑工程合同中，建設(shè)人往往已為取得貸款而就工程設(shè)定了抵押權(quán)，在這種情況下，貸款抵押權(quán)成立在先；如果承認(rèn)法定抵押權(quán)，則承包人的抵押權(quán)要優(yōu)先于貸款人的抵押權(quán)。這從抵押權(quán)的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)前者有失公平。

　　筆者同意將承包人的優(yōu)先受償權(quán)直接視為承包人的優(yōu)先權(quán)的觀點(diǎn)，理由是：

　　⑴承包人的優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)是建設(shè)工程的存在，其他債權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)仍然以建設(shè)工程的存在為基礎(chǔ)。如果沒(méi)有承包人建設(shè)的工程，則其他的債權(quán)人的抵押權(quán)不可能設(shè)立。因此，賦予承包人就工程價(jià)款的優(yōu)先權(quán)符合公平原則， 這同海商法中因救助而使船舶存在，并規(guī)定救助人的優(yōu)先權(quán)同理。

　　⑵承包人的優(yōu)先權(quán)的提法有法律根據(jù)。我國(guó)擔(dān)保法第九十四條規(guī)定：海商法等法律對(duì)擔(dān)保有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。海商法規(guī)定了船舶優(yōu)先權(quán)，而合同法規(guī)定了承包人的優(yōu)先權(quán)。

　　我國(guó)合同法明確規(guī)定了建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，人民法院在審判工作中必須嚴(yán)格依照?qǐng)?zhí)行。當(dāng)承包人為追償工程價(jià)款，依法申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)建設(shè)工程時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，依法保護(hù)申請(qǐng)人的權(quán)利。法院在建設(shè)工程拍賣(mài)變價(jià)后，在清償建設(shè)單位的債務(wù)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)申請(qǐng)人的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因?yàn)椋暾?qǐng)人的權(quán)利是法定的優(yōu)先權(quán)，這個(gè)優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于所有債權(quán)人的債權(quán)，包括有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人。

　　但合同被告確認(rèn)無(wú)效的，承包人不享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。這是因?yàn)椋覈?guó)合同法只保護(hù)承包人追償工程價(jià)款的合法權(quán)利。如果合同是無(wú)效的，承包人的權(quán)利不再追償工程價(jià)款的權(quán)利，而請(qǐng)求“折價(jià)補(bǔ)償”的權(quán)利。“折價(jià)補(bǔ)償”不能適用建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。

　　典型案例

　　尹艷芳、楊國(guó)會(huì)與上海某某建設(shè)工程有限公司執(zhí)行異議案[6]

　　在上海某某建設(shè)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海某某公司）與新銅城公司建筑工程施工合同糾紛仲裁過(guò)程中，徐州市中級(jí)法院于2013年7月22日查封新銅城公司所有的包括涉訴的Z9-1-1102室房產(chǎn)在內(nèi)的房產(chǎn)計(jì)92套。然在2009年12月4日的時(shí)候，尹艷芳、楊國(guó)會(huì)與新銅城公司就簽訂購(gòu)買(mǎi)涉訴房產(chǎn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定該商品房總金額為575246元，簽訂合同時(shí)付款175246元，余額400000元辦理貸款。簽訂合同當(dāng)日，新銅城公司為尹艷芳、楊國(guó)會(huì)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，金額為175246元，性質(zhì)為預(yù)收購(gòu)房款。2010年1月11日，新銅城公司為尹艷芳、楊國(guó)會(huì)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，金額為400000元，性質(zhì)為預(yù)收購(gòu)房款。2009年12月16日，尹艷芳、楊國(guó)會(huì)繳納爭(zhēng)議房產(chǎn)涉及的契稅11505元。

　　在得知涉訴房屋被查封后，尹艷芳、楊國(guó)會(huì)向徐州中級(jí)法院提出執(zhí)行異議，要求解除對(duì)涉訴房屋的查封。

　　上海某某公司答辯稱(chēng)其查封的是新銅城公司的房產(chǎn)，其享有建筑工程優(yōu)先受償權(quán)，請(qǐng)求法院予以保護(hù)。

　　法院認(rèn)為：尹艷芳、楊國(guó)會(huì)對(duì)未辦理過(guò)戶登記無(wú)過(guò)錯(cuò)，其權(quán)利應(yīng)受保護(hù)。尹艷芳、楊國(guó)會(huì)與新銅城公司簽訂購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議房產(chǎn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同；其繳納購(gòu)房首付款175246元，并辦理了400000元的貸款，應(yīng)視為其向合同相對(duì)人即新銅城公司的付款義務(wù)履行完畢；前述合同約定新銅城公司應(yīng)在2011年3月31日前將爭(zhēng)議房產(chǎn)交付尹艷芳、楊國(guó)會(huì)使用，但因?yàn)樾裸~城公司的原因，沒(méi)有按期交付。關(guān)于爭(zhēng)議房產(chǎn)的過(guò)戶登記問(wèn)題亦因新銅城公司的原因沒(méi)有辦理，異議人對(duì)此無(wú)過(guò)錯(cuò)。

　　尹艷芳、楊國(guó)會(huì)對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)享有的權(quán)利優(yōu)于上海某某公司建筑工程優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋?zhuān)?002）16號(hào)）第二項(xiàng)規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。本案中，尹艷芳、楊國(guó)會(huì)基于對(duì)新銅城公司的信任與其簽訂購(gòu)買(mǎi)本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并交納購(gòu)房款以及該房產(chǎn)涉及的契稅等相關(guān)費(fèi)用，其對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)享有的權(quán)利優(yōu)于承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

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