2021年民法典對(duì)于抵押權(quán)以及租賃權(quán)的關(guān)系有什么特別的規(guī)定嗎？在抵押權(quán)遇到租賃權(quán)沖突時(shí)應(yīng)該注意到哪一些問(wèn)題呢？

　　一、民法典的抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系有什么規(guī)定

　　上海的律師事務(wù)所律師回答說(shuō)：根據(jù)我國(guó)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　一是指抵押權(quán)的設(shè)立不影響原租賃關(guān)系的存續(xù)，承租人仍可基于租賃合同繼續(xù)占有使用租賃物;

　　二是指抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，只要租賃合同還在合同有效期內(nèi)，租賃合同對(duì)抵押物受讓人繼續(xù)有效，受讓人取得的是有租賃負(fù)擔(dān)的抵押物。

　　抵押人在設(shè)立抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)立的租賃權(quán)事實(shí)告知抵押權(quán)人，因抵押人未盡告知義務(wù)而導(dǎo)致抵押物價(jià)值貶損的損失，抵押權(quán)人可以向抵押人主張。

　　在抵押物拍賣、變賣時(shí)，其上有權(quán)利負(fù)擔(dān)這一事實(shí)受讓人是明知的，受讓人明知物上有權(quán)利瑕疵仍然從事交易應(yīng)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零五條 【抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系】抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　總之承租權(quán)與抵押權(quán)以誰(shuí)形成在先，誰(shuí)優(yōu)先為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、抵押權(quán)面對(duì)租賃權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)

　　1、借款前查實(shí)抵押物的租賃關(guān)系，防止抵押人、承租人串通，惡意租賃，為將來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)設(shè)置障礙。如果設(shè)定抵押前將抵押物已經(jīng)租賃，且期限很長(zhǎng)的，會(huì)導(dǎo)致將來(lái)處置抵押物時(shí)，即使承租人不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也不能解除租賃合同，直到租賃期限屆滿。

　　上海的律師事務(wù)所律師再次回答：在出售時(shí)買受人也可能因抵押物上負(fù)有租賃權(quán)而不愿意購(gòu)買，從而導(dǎo)致無(wú)法拍賣或變賣抵押物。所以在辦理抵押前，抵押權(quán)人必須嚴(yán)格審查抵押物的狀況，并要求抵押人對(duì)抵押物的外部關(guān)系進(jìn)行說(shuō)明和保證，對(duì)抵押物在抵押登記前已經(jīng)租賃或未租賃的情況進(jìn)行承諾，有條件的情況下可以進(jìn)行公證。

　　2、在辦理抵押時(shí)，如果抵押物已經(jīng)出租，抵押權(quán)人必須慎重對(duì)待：首先要嚴(yán)格審查租賃合同，重點(diǎn)查看租賃合同的期限是否在借款期限以內(nèi)，如果租賃期限長(zhǎng)于借款期限，有書(shū)面租賃合同而又不易解約的。

　　那么抵押權(quán)人也可以要求抵押人和租賃人達(dá)成新的租賃協(xié)議，新協(xié)議的租賃期限最長(zhǎng)控制在借款期限以內(nèi)，否則不予借款，或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，由承租人承諾在銀行行使抵押權(quán)時(shí)即視同租賃到期。然后還要抵押人提供租賃協(xié)議或者復(fù)印件，并要求抵押人和承租人都在上面簽字，確認(rèn)屬實(shí)。

　　3、如果抵押物在設(shè)定抵押后出租的，商業(yè)銀行抵押合同中明確規(guī)定“未經(jīng)我行書(shū)面同意，抵押人不得全部或部分轉(zhuǎn)讓、出租、出借、以實(shí)物形式出資、改造、改建或以其他任何方式全部或部分處分抵押物”。銀行信貸人員在具體業(yè)務(wù)過(guò)程中需遵照合同的規(guī)定執(zhí)行，關(guān)注其中風(fēng)險(xiǎn)。

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