土地租賃，土地租賃是某一土地的所有者所有權(quán)與土地使用者使用權(quán)在一定時期內(nèi)相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經(jīng)濟(jì)活動。下面上海房產(chǎn)律師帶大家詳細(xì)了解土地租賃的相關(guān)法律知識。

　　一、土地租賃最長期限是多久

　　國有土地長期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。

　　現(xiàn)階段，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，其仍然是國家嚴(yán)格限制的行為。在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無效行為。因此，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地，需要謹(jǐn)慎對待并盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險。

　　而國家《土地管理法》對于租賃使用集體建設(shè)用地是有著相當(dāng)嚴(yán)格的限制規(guī)定的，具體體現(xiàn)在以下規(guī)定：第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。由上可知，任何單位或個人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當(dāng)，擅自出租集體土地的行為會被法院認(rèn)定為無效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無效合同。

　　二、土地租賃有哪些方式？

　　通過家庭承包取得的 土地承包經(jīng)營權(quán) 可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法

　　第十六條承包方依法采用轉(zhuǎn)包、出租、入股體式格局將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或許全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。

　　第十七條統(tǒng)一集體經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的承包方之間被迫將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行交換，兩邊對交換土地原享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記手續(xù)。

　　第十八條承包方采用轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方批準(zhǔn)后，當(dāng)事人可以要求及時辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。

　　第十九條承包方之間能夠自愿將承包土地入股進(jìn)展農(nóng)業(yè)分工生產(chǎn)，但股份合作解散時入股土地應(yīng)當(dāng)退回原承包農(nóng)戶。

　　第二十條經(jīng)由過程轉(zhuǎn)讓、交換方式獲得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

　　三、在國有土地租賃和土地使用權(quán)出租的觀點(diǎn)中，都采用了租賃、房錢如許的詞語，使人輕易殽雜，實(shí)質(zhì)上國有土地租賃和國有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別：

　　第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場；國有土地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場。

　　第二，法律關(guān)系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體——出租人是經(jīng)由過程劃撥、出讓（或轉(zhuǎn)讓）獲得土地使用權(quán)的受讓人；承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。

　　第三，土地使用者的權(quán)益不同。《看法》第六條規(guī)定：國有土地租賃，承租人獲得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定領(lǐng)取土地房錢并實(shí)現(xiàn)開辟設(shè)置裝備擺設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部分批準(zhǔn)或依據(jù)租賃條約約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記?！凶馔恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

　　承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃條約的，租賃條約約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

　　承租土地使用權(quán)的典質(zhì)。從《看法》第六條的規(guī)定可以看出：

　　第一，獨(dú)自的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)，即地上沒有建筑物或構(gòu)筑物的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)。

　　第二，地上屋宇等建筑物、構(gòu)筑物依法典質(zhì)的，承租土地使用權(quán)可隨之典質(zhì)。典質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

　　上就是小編為大家整理的有關(guān)夫拆遷的知識，通過以上知識相信您對此問題已經(jīng)有了大致的了解，如果您還有更多的疑問，可以咨詢上海房產(chǎn)律師幫您擺脫法律困境。