行政合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出售商品房的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中華民國(guó)政府責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并處收繳預(yù)付款1% 以下的罰款。上海房產(chǎn)律師為您講講相關(guān)的情況。

　　根據(jù)商品房銷售管理辦法第四十二條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件的有關(guān)證明文件不報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案或者不符合房地產(chǎn)銷售條件的，向買方收取認(rèn)購(gòu)費(fèi)的，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予警告，責(zé)令限期改正，可以處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

　　刑事合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)第一種情況，沒(méi)有取得部分或全部“五證”和銷售，被認(rèn)為是擾亂市場(chǎng)秩序和情節(jié)嚴(yán)重的，一般構(gòu)成違法經(jīng)營(yíng)罪。如果他在銷售過(guò)程中故意隱瞞自己沒(méi)有取得“五證”的部分或全部，并且知道自己在此之后無(wú)法取得有關(guān)許可證，并且有非法占有的意圖，則可能構(gòu)成合同詐騙罪和其他侵犯財(cái)產(chǎn)罪。

　　銷售價(jià)格的合規(guī)，房屋銷售產(chǎn)品價(jià)格水平一般可以采取“一房一價(jià)”的形式主義在當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)處進(jìn)行企業(yè)備案登記，如有需要相關(guān)限價(jià)政策的還應(yīng)當(dāng)在限價(jià)范圍內(nèi)定價(jià)，并進(jìn)行社會(huì)公示。國(guó)家有關(guān)規(guī)定也明確了宣傳方式，商品房?jī)r(jià)格、收費(fèi)項(xiàng)目以及一切可能影響商品房?jī)r(jià)格的因素，都應(yīng)當(dāng)在交易場(chǎng)所明示公布。

　　（1）民事合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

　　如果開(kāi)發(fā)商未能按照銷售價(jià)格合規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，購(gòu)房人可以欺詐為由要求解除合同。一旦解除合同，開(kāi)發(fā)商一般需要返還購(gòu)房人已支付的款項(xiàng)，并賠償其損失。

　　如果買方要求繼續(xù)履行合同，可要求承擔(dān)返還差價(jià)和利息的差價(jià)并賠償相應(yīng)的責(zé)任損失。

　　（2）行政合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

　　違反價(jià)格有關(guān)規(guī)定的，一般按《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》承擔(dān)行政責(zé)任。存在變相漲價(jià)(一般為車位、裝修等捆綁銷售)等價(jià)格違法行為的，依據(jù)上述規(guī)定，沒(méi)收違法所得，處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　銷售管理人員及其銷售發(fā)展過(guò)程中的合規(guī)，房地產(chǎn)銷售人員分為兩類，一類是開(kāi)發(fā)商自己的員工，一類是外包房屋銷售代理承擔(dān)銷售任務(wù)，由于前者的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，實(shí)踐中一般都是外包中介服務(wù)。無(wú)論是自己的員工還是外包商品房銷售中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，都應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題。

　　中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)取得房屋中介資質(zhì)。如果外包中介服務(wù)機(jī)構(gòu)未取得房屋中介資質(zhì)，或者開(kāi)發(fā)商未與中介機(jī)構(gòu)簽訂委托買賣合同，即使買受人最終簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議等預(yù)約合同，合同也可能無(wú)效。

　　外包中介可能會(huì)帶來(lái)強(qiáng)制性的代理綁定服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、房產(chǎn)證代理費(fèi)等混亂。房地產(chǎn)銷售人員與開(kāi)發(fā)商、銀行等機(jī)構(gòu)利用關(guān)系優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)迫購(gòu)房者違背自己的意愿支付相關(guān)費(fèi)用。實(shí)際上，只有通過(guò)中介才能獲得貸款、憑證，因?yàn)殂y行、開(kāi)發(fā)商等必要的材料只能提供給中介。

　　以各種名義收費(fèi)的行為可能違反《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條，違反者可能面臨沒(méi)收違法所得、罰款、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)等行政處罰。強(qiáng)迫購(gòu)房者交費(fèi)也可能構(gòu)成刑法第226條強(qiáng)迫交易罪，銀行、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)人員可能存在相應(yīng)的職務(wù)犯罪。

　　房產(chǎn)銷售管理人員可以作為中國(guó)公民個(gè)人數(shù)據(jù)信息的直接經(jīng)手人，應(yīng)當(dāng)具有高度重視學(xué)生個(gè)人進(jìn)行信息技術(shù)保護(hù)的相關(guān)法律規(guī)定。根據(jù)實(shí)際案例二，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售服務(wù)人員在工作學(xué)習(xí)過(guò)程中，將經(jīng)手的購(gòu)房者個(gè)人基本信息網(wǎng)絡(luò)銷售給他人或者與他人交換。

　　參與購(gòu)買、交換的絕大多數(shù)都為裝修、家電等行業(yè)從業(yè)人員，嚴(yán)重侵犯了公民的生活安寧權(quán)和個(gè)人隱私權(quán)，且在案例二中涉案的相關(guān)研究信息被認(rèn)定為可能產(chǎn)生影響人身、財(cái)產(chǎn)安全的公民個(gè)人用戶信息，也意味著房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)人員經(jīng)手的信息系統(tǒng)屬于一種較為敏感的個(gè)人經(jīng)濟(jì)信息，如果涉嫌犯罪的，將面臨更嚴(yán)格的處罰。

　　因此，上海房產(chǎn)律師提醒大家，發(fā)展商無(wú)論是作為買家合約的對(duì)立方或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的客戶，在知悉存在個(gè)人信息泄露、個(gè)人資料罪行及其他放任自流的情況下，亦可能面對(duì)一定的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注意保障個(gè)人資料。