上海房產(chǎn)交易律師來講講夫妻一方擅自出售房屋合同是否有效
北京市朝陽區(qū)人民法院審理的趙鋼與舒浩租賃合同糾紛一審民事判決書【（2014）朝民初字第15705號】認(rèn)為，就免租期損失和空置損失，原、被告在合同中約定免租期系原告給被告經(jīng)營前裝修期間的租金優(yōu)惠，意在出讓部分可得利益，減少被告裝修成本，促使相對方與之完成締約，從而在合同約定期間內(nèi)獲取利益的行為。上海房產(chǎn)律師為您講解一下有關(guān)的內(nèi)容。
根據(jù)《合作協(xié)議書》的約定，雙方合作期間為60個月，但被告僅在免租期后3個月即以無法繼續(xù)經(jīng)營為由與原告解除合同，致使原告既出讓免租期租金利益又無法繼續(xù)獲得合作期間的租金收益，故被告應(yīng)按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償原告免租期租金損失。
雙方于2013年3月31日協(xié)商解除合同，現(xiàn)原告向被告主張合同解除后的房屋空置損失，無事實依據(jù)，且原告提交的案外公司工商登記注冊基本信息網(wǎng)頁打印件不足以證明訴爭房屋是否曾出現(xiàn)空置狀態(tài)，故本院難以支持原告的請求。
北京市朝陽區(qū)人民通過法院審理的中農(nóng)朗逸（北京）科技經(jīng)濟發(fā)展能力有限企業(yè)公司與北京宏宇方略商貿(mào)物流有限服務(wù)公司管理房屋租賃業(yè)務(wù)合同法律糾紛一審民事判決書【 （2018）京0105民初20988號】認(rèn)為，“本案中，原告與被告簽訂《房屋租賃系統(tǒng)使用電子合同》事實方面存在，雙方信息權(quán)利保障義務(wù)教育明確。
被告單方解除勞動合同的行為確已導(dǎo)致施工合同內(nèi)容無法選擇繼續(xù)積極履行，由于被告就其所述的因國家相關(guān)政策不斷調(diào)整，針對不同國家政府機關(guān)內(nèi)部所有這些房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)進行數(shù)據(jù)清理工作導(dǎo)致其單方解除合同的行為方式?jīng)]有自己舉證，故被告應(yīng)當(dāng)主動承擔(dān)一些相應(yīng)的違約風(fēng)險責(zé)任。
原告沒有我們提供一個充分利用證據(jù)能夠證明其于2017年12月28日搬離房屋的事實，根據(jù)原、被告簽訂的交接清單和原告發(fā)給被告的《關(guān)于我國房屋設(shè)計使用價值租賃押金的函》，原告于2018年1月29日與被告進行了分析房屋交接。
故原告要求被告退還此后租金的主張，本院予以資金支持，對于退還之前租金的主張，本院不予支持。被告同意退還原告房屋及電話費押金，本院不持異議。關(guān)于補償金問題，從雙方貿(mào)易合同約定看，該補償金本質(zhì)上為違約金。
庭審中，被告提出了補償金標(biāo)準(zhǔn)成本過高的抗辯，考慮到原告提出的損失實際情況，合同的履行自身情況，當(dāng)事人的過錯程度提高以及市場預(yù)期實現(xiàn)利益等綜合考慮因素，根據(jù)教學(xué)公平理論原則和誠實信用評價原則，本院對補償金酌情予以及時調(diào)整。
被告北京宏宇方略商貿(mào)工業(yè)有限資源公司于本判決書生效后七日內(nèi)退還原告中農(nóng)朗逸（北京）科技創(chuàng)新發(fā)展水平有限公司房屋押金、電話費押金四萬四千八百八十元；被告北京宏宇方略商貿(mào)有限公司于本判決書生效后七日內(nèi)支付原告中農(nóng)朗逸（北京）科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間有限公司補償金四萬二千元”。
案例5：北京市第二中級人民通過法院關(guān)于審理的北京華安房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)技術(shù)有限責(zé)任公司與北京倪氏海泰白云餐飲管理有限導(dǎo)致公司、北京倪氏海泰餐飲服務(wù)有限資源公司進行房屋租賃業(yè)務(wù)合同法律糾紛一審民事判決書【（2015）二中民初字第06217號】認(rèn)為，最后，對于倪氏公司、白云公司稱華安公司可以主張的該部分滯納金過高，請求予以有效減少的抗辯意見。
因滯納金具有一定違約金的性質(zhì)，本院學(xué)生結(jié)合我們雙方《租賃項目合同》的實際需要履行社會情況、雙方的違約風(fēng)險情況等因素，根據(jù)市場公平發(fā)展原則和誠實信用經(jīng)濟原則，依法對倪氏公司、白云公司應(yīng)支付的該部分滯納金的數(shù)額予以酌定。
未經(jīng)配偶一方同意處分夫妻共同所有的房屋，不符合善意取得的要件，房屋買賣合同無效。買方不能證明賣方的配偶知道并同意出售，并且不符合善意取得的要求。房屋買賣合同無效，人民法院不支持繼續(xù)履行合同的請求。
上海房產(chǎn)律師提醒大家，夫妻雙方出售共同擁有的房屋，合同應(yīng)由夫妻雙方簽字或蓋章，一方以自己的名義與買方簽訂房屋銷售合同，買方支付押金后，如果賣方未經(jīng)配偶同意主張解除合同，買方應(yīng)證明賣方配偶知道并同意簽訂房屋銷售合同。
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