簽訂借名買房合同時購房合同的效力問題
在法律關(guān)系中，當(dāng)事人之間存在借名買房的關(guān)系，但并不以簽訂合同的方式進(jìn)行約定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”）第二十五條：當(dāng)事人之間以書面形式約定借名買房并辦理房屋權(quán)屬登記后將房屋所有權(quán)登記到出借人名下，出名人請求確認(rèn)其與名人之間簽訂的房屋借名合同無效并且要求確認(rèn)房屋所有權(quán)登記在出借人名下的，人民法院應(yīng)予支持。在《解釋》出臺之前，一般以簽訂借名買房合同來進(jìn)行約定。由于《解釋》出臺之后借名買房合同可能會因雙方意思表示一致、雙方當(dāng)事人合法權(quán)益受到侵害等原因被認(rèn)定為無效。
1、實際出資人在不知情的情況下簽訂借名買房合同，實際出資人可請求確認(rèn)借用人對房屋享有處分權(quán)，并主張主張權(quán)利。
實際出資人對于借名方未履行協(xié)議、簽訂借名買房合同及房屋所有權(quán)登記在借用人名下等事實，沒有證據(jù)證明系其原因所致，故實際出資人可請求確認(rèn)借用人對房屋享有處分權(quán)，并主張權(quán)利。《解釋》第三條第一款規(guī)定法院可根據(jù)雙方當(dāng)事人所主張的事實以及其他證據(jù)認(rèn)定借名買房合同無效。
2、名義購房人通過訴訟等途徑向?qū)嶋H出資人主張權(quán)利，實際出資人對其主張權(quán)利予以答辯并提出相應(yīng)證據(jù)的；
一般名義購房人向?qū)嶋H出資人主張權(quán)利，應(yīng)當(dāng)提供雙方有無借名買房關(guān)系，是否存在借名買房關(guān)系的證明。如果存在借名買房關(guān)系，應(yīng)當(dāng)提供實際出資及借名買房合同等證據(jù)。如果沒有真實購買房屋的意思表示，不能據(jù)此認(rèn)定實際購房人與名義購房人之間存在借款關(guān)系。
3、實際購房人可以向法院申請對爭議房產(chǎn)進(jìn)行強制執(zhí)行。
根據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件，可以要求實際購房人提供證據(jù)證明其已經(jīng)支付了全部房款或購房貸款并實際占有房屋；或者要求實際購房人提供證據(jù)證明其對房屋享有完全的權(quán)利且具有相應(yīng)的出資能力。當(dāng)事人以其實際出資額為限對生效法律文書確定的債權(quán)進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。
但是，債權(quán)人能夠證明不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人與不動產(chǎn)實際出資人之間存在合法有效的權(quán)利債務(wù)關(guān)系且不能證明該債權(quán)債務(wù)關(guān)系真實存在且權(quán)利人主張其與被執(zhí)行人之間存在合法有效的債權(quán)債務(wù)關(guān)系且不能證明存在其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。
法院能夠證明涉案房屋有多名權(quán)利人共同出資建造、使用并實際占有使用，有足夠的證據(jù)證明涉案房屋的所有權(quán)登記在實際購房人名下，因此可以認(rèn)定涉案房產(chǎn)屬于雙方共有。
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