簽訂的房產(chǎn)合同發(fā)生爭(zhēng)議了怎么辦才好
房屋買賣合同糾紛是指因房屋買賣行為引發(fā)的民事爭(zhēng)議。這種糾紛可以通過(guò)調(diào)解、仲裁或者訴訟的方式解決。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。發(fā)生房地產(chǎn)交易爭(zhēng)議時(shí)，因當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
依據(jù)法律規(guī)定，合同簽訂后雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。但是在實(shí)際操作中會(huì)出現(xiàn)一些不規(guī)范行為，比如在交房時(shí)未按約定時(shí)間交付使用；購(gòu)房人沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證；開發(fā)商無(wú)故拖延交房、辦證等不履行購(gòu)房人應(yīng)盡的權(quán)利義務(wù)等。
一、商品房買賣合同
商品房買賣合同是房屋作為房地產(chǎn)買賣物權(quán)憑證的最基本憑證。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照商品房交易時(shí)約定。當(dāng)事人就商品房位置、面積、價(jià)款和支付方式等內(nèi)容有約定的，從其約定。商品房買賣合同的主要組成部分。它所確定的當(dāng)事人之間關(guān)系包括買賣和租賃兩個(gè)方面。
其中，由于當(dāng)事人對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)生了約定而引起的爭(zhēng)議或糾紛屬于商品房買賣合同糾紛解決不了的；而由于出賣人單方原因?qū)е沦I賣合同不能履行而產(chǎn)生爭(zhēng)議或糾紛屬于當(dāng)事人不愿協(xié)商解決的；由政府機(jī)關(guān)裁決等其他原因產(chǎn)生之爭(zhēng)議或糾紛屬于商品房買賣合同糾紛解決不了。
二、買賣不成立的房屋爭(zhēng)議處理辦法
商品房買賣合同成立后，因出賣人未履行通知義務(wù)或者未按約定的時(shí)間履行交付房屋義務(wù)等原因，買受人不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的，買受人可以解除合同。但是，出賣人解除合同后對(duì)有過(guò)失的買受人可以要求賠償損失，具體賠償數(shù)額由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。房屋買賣合同未成立時(shí)，因一方當(dāng)事人違約，給對(duì)方造成損失的，買受人可以請(qǐng)求對(duì)方賠償損失；但如果是因?yàn)殡p方對(duì)房屋交付時(shí)間沒(méi)有約定不明的情況下簽訂的買賣合同則無(wú)法得到法院支持。
在實(shí)踐中常見一個(gè)現(xiàn)象就是對(duì)于已經(jīng)生效的房屋買賣協(xié)議書不能很好地履行。比如購(gòu)房意向書中約定房屋為精裝修房。如果開發(fā)商在履行義務(wù)期間內(nèi)沒(méi)有竣工驗(yàn)收合格證明或者驗(yàn)收不通過(guò)的情況下，要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任后，賣買提和出賣方可拒絕。
但是在司法實(shí)踐中往往出現(xiàn)這種結(jié)果：開發(fā)商因經(jīng)濟(jì)上存在嚴(yán)重問(wèn)題而與買受人解除房借款合同乃至購(gòu)房意向書；買方因?qū)υ摲孔硬粷M而要求解除合同；或開發(fā)商因經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題而撤銷合同等等原因?qū)е潞贤荒軐?shí)現(xiàn)。
三、爭(zhēng)議解決的方式
適用仲裁、訴訟方式解決的，雙方當(dāng)事人必須協(xié)商解決。協(xié)商解決不成的，任何一方均可向人民法院起訴。若在合同中沒(méi)有約定仲裁或者訴訟解決方案的，可向人民法院申請(qǐng)仲裁或者向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
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