房產(chǎn)預(yù)售許可證在交房過程中是否有效
房屋預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房預(yù)售合同的約定，在符合土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，并已經(jīng)辦理了預(yù)售登記手續(xù)即開始銷售商品房。我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行建設(shè)，必須取得《國有土地使用證》和《建筑工程施工許可證》。當被買受人無法完成房屋預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將其銷售的房屋退回買受人并承擔相應(yīng)的損失。在法律關(guān)系中，房屋預(yù)售合同是房屋所有權(quán)人將自己擁有、使用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給出賣人或其他權(quán)利人所取得的一種書面憑證；同時也是房屋所有權(quán)的重要表示和證明。
《商品房預(yù)售法》明確規(guī)定：未取得《房產(chǎn)證》而進行商品房預(yù)售活動應(yīng)當依法承擔法律責任，開發(fā)商沒有取得《商品房預(yù)售許可證》擅自在已竣工不動產(chǎn)上建造建筑物或者其他設(shè)施，情節(jié)嚴重或者逾期不辦理報建手續(xù)的，購房者可以向人民法院起訴要求解除商品房預(yù)售合同并賠償損失。
一、案例分析
2007年8月11日, A公司與 B公司簽訂《商品房預(yù)售合同》一份。合同約定: A公司應(yīng)在2007年8月11日前向 B公司交付全部購房款及相關(guān)稅費共計人民幣100,000.00元，并辦理房屋所有權(quán)證，如逾期交房則應(yīng)向 B公司支付違約金人民幣52,000.00元及辦理相關(guān)稅費的補償金。2009年2月1日, B公司已向 A公司交付全部購房款及相關(guān)稅費。2011年7月21日 B公司向 A公司出具了《關(guān)于終止上述合同的通知》，確認終止上述合同至其辦理房屋所有權(quán)證時為止(B公司于2010年12月25日補辦了《國有土地使用證》，并于2010年12月28日在國土局辦理了土地使用權(quán)證）。2012年4月12日 B公司與 A公司簽訂《商品房預(yù)售合同》一份、《補充協(xié)議》一份，約定 A公司因 B公司違反本協(xié)議約定而與 A公司解除商品房預(yù)售合同關(guān)系并承擔違約責任。合同簽訂后 B公司一直未向 A公司辦理商品房預(yù)售相關(guān)手續(xù)(A公司于2013年2月20日以內(nèi)部文件形式）。
二、法律分析
根據(jù)《預(yù)售管理辦法》第二條規(guī)定，未取得《國有土地使用證》或《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行預(yù)售，房地產(chǎn)管理部門不予辦理預(yù)售許可證。因此，如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證而進行商品房預(yù)售，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售許可證前即開始銷售，購房人可以根據(jù)法律規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請辦理預(yù)售登記。如果開發(fā)商違反上述規(guī)定，其將面臨因違反法律法規(guī)被處罰的風險。《重慶市商品房預(yù)售管理辦法》第四條規(guī)定：商品房預(yù)售（包括現(xiàn)房預(yù)售）實行屬地管理原則。市（地）級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)用地的監(jiān)督管理。
三、法院判決結(jié)果分析
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：房屋、建筑物或者其他設(shè)施的所有權(quán)屬于業(yè)主，但是房屋所有權(quán)證載明的業(yè)主共有人以外的共有人除外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，不得擅自在已竣工不動產(chǎn)上修建建筑物或者其他設(shè)施；情節(jié)嚴重的，有可能影響其正常使用的，應(yīng)當依法取得房屋所有權(quán)證書或者其他法律文件。本案中，開發(fā)商未取得《建筑工程施工許可證》卻在其已經(jīng)竣工的不動產(chǎn)上修建建筑物或其他設(shè)施，明顯違反了法律規(guī)定，導(dǎo)致其在法律上沒有取得房屋所有權(quán)證書或者其他法律文件進行商品房預(yù)售時房屋的交付未達到法定條件致無法辦理房屋交付登記手續(xù)。
現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)向公安機關(guān)申請立案偵查，而本案亦在公安機關(guān)立案偵查期限內(nèi)，因此對于開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》卻擅自在已竣工不動產(chǎn)上修建建筑物或其他設(shè)施而不履行停止預(yù)售、變更預(yù)售許可證登記程序（變更預(yù)售許可證登記）等行為導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)進行起訴具有一定瑕疵。法院最終判決解除雙方簽訂的名為“**佳苑”的《商品房預(yù)售合同》并對雙方共同違約承擔相應(yīng)責任并賠償違約金。宣判后雙方均未上訴。
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