在房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)價(jià)格與開發(fā)成本有一定的關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)成本如何計(jì)算？ 開發(fā)成本的組成部分是什么？上海房產(chǎn)律師做出如下分析解答。

　　第一，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)市場開發(fā)成本是指房地產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)企業(yè)為開發(fā)具有一定數(shù)量的商品房所支出的全部成本費(fèi)用，就其用途方面來說，大致可分為三大部分：

　　1. 土地、建設(shè)和設(shè)備成本。

　　這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，占項(xiàng)目總成本的80%。 其中最重要的是土地成本，土地成本因來源而異。 土地成本規(guī)模是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否具有預(yù)期收益的最重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 土地成本主要包括重置成本、租賃成本、搬遷成本等。

　　房產(chǎn)商在決定企業(yè)是否可以開發(fā)提供一個(gè)重要項(xiàng)目之前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過提高土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)行研究項(xiàng)目的可行性分析評(píng)估。土建、設(shè)備費(fèi)用主要就是根據(jù)實(shí)際工程施工合同、工程預(yù)算以及信息工程進(jìn)度支付，最終結(jié)果進(jìn)行系統(tǒng)工程決算。

　　2、配套技術(shù)及其他收費(fèi)管理支出。

　　主要指水、電、氣、大型市政行政和公共建設(shè)配套費(fèi)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這種費(fèi)用，因?yàn)樯唐贩繎?yīng)該有生活功能、訪問、水、電、煤氣和排水是最基本的條件，此外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)設(shè)施也是不可或缺的生活條件。

　　其他一些費(fèi)用項(xiàng)目雖然屬于押金性質(zhì)，如新墻材、檔案押金、綠色押金等，但由于種種原因，大多數(shù)企業(yè)難以收回全部押金，有的利息收不回來。這種收費(fèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)是多種多樣，標(biāo)準(zhǔn)不同，隨意性很強(qiáng)。由于許多收費(fèi)項(xiàng)目是由壟斷企業(yè)或事業(yè)單位實(shí)施的，而且法規(guī)沒有透明地合法化，因此標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，增加了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

　　配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)境成本中受外界因素分析影響最大的一塊費(fèi)用支出，且數(shù)額較大，一般占項(xiàng)目總投資的10-15％，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過各種有效途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低產(chǎn)品開發(fā)成本的一項(xiàng)非常重要研究內(nèi)容。

　　3.管理費(fèi)用和融資成本。融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。因此，僅依靠企業(yè)的自有資金和預(yù)付住房支付，就不能滿足資金需求，大多數(shù)開發(fā)型企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需求，才能產(chǎn)生利息支出。因此，如何很好地計(jì)算這部分成本，以正確計(jì)算開發(fā)成本，反映經(jīng)營成果將發(fā)揮非常重要的作用。

　　二是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是指企業(yè)按照成本項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)一定數(shù)量商品房的全部費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。

　　關(guān)于成本聚合對(duì)象。

　　由于開發(fā)規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對(duì)象也不同。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單個(gè)建筑或幾個(gè)房子的開發(fā)，這個(gè)問題可以很容易地解決。可以以所有開發(fā)金額為成本歸集對(duì)象，建立一個(gè)成本核算單元。但對(duì)于大規(guī)模開發(fā)，如鄰里改造或社區(qū)開發(fā)，需要科學(xué)確定費(fèi)用征收對(duì)象。在這種情況下，成本核算不宜太細(xì)(單位為單體建筑)，因?yàn)楹芏嘀苯娱_發(fā)成本很難分?jǐn)偟矫織澖ㄖ希厝粫?huì)增加工作量，使核算工作變得繁瑣。

　　相反，成本會(huì)計(jì)也不能簡單地會(huì)計(jì)單位，因?yàn)橐粋€(gè)社區(qū)從開始建設(shè)完全建立往往需要幾年甚至十多年，和商品房的發(fā)展完成出售，這樣做一定會(huì)使成本會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)滯后，損失的成本結(jié)算和管理的作用。筆者認(rèn)為，應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度作為確定成本收集對(duì)象的主要依據(jù)，將大型開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)劃分為不同的開發(fā)時(shí)期，便于成本收集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。

　　2. 正確劃分成本項(xiàng)目，客觀反映產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。

　　根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，“開發(fā)成本”作為成本核算主體，企業(yè)應(yīng)納入該主體，根據(jù)自身的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并進(jìn)行相應(yīng)的詳細(xì)核算。成本項(xiàng)目的選擇不應(yīng)過多，因?yàn)榘l(fā)生較少，特別是單一成本，應(yīng)盡可能合并。且金額較大，成本應(yīng)建立一個(gè)單獨(dú)的賬戶核算。

　　3.間接成本會(huì)計(jì)。

　　根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)視為當(dāng)期成本，直接計(jì)入當(dāng)期損益，筆者認(rèn)為，這種處理，部分費(fèi)用，違反了會(huì)計(jì)比例的原則。該原則要求企業(yè)的收入及相關(guān)成本、費(fèi)用在同一會(huì)計(jì)期間進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量。例如，為項(xiàng)目貸款支付利息和項(xiàng)目前期銷售費(fèi)用，成本的特點(diǎn)較大，受益對(duì)象，如果受益人在銷售前，將列入損益分類會(huì)計(jì)，必然形成虛假的財(cái)務(wù)結(jié)果，不能客觀反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。

　　4.項(xiàng)目竣工后的決算。

　　房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境成本會(huì)計(jì)核算的最終研究目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)項(xiàng)目成本，以便提高企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。

　　然而，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象是，重視項(xiàng)目決算，忽視項(xiàng)目決策。因?yàn)楣こ虥Q算是在施工完成后進(jìn)行的，時(shí)效性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際，不容易拖延。但項(xiàng)目的決算可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因出現(xiàn)在可預(yù)見的未來，比如小區(qū)個(gè)別配套未完工(不會(huì)影響銷售)，規(guī)劃的公共配套暫時(shí)無法落實(shí)，或者押金回收久拖不決等等。所有這些都會(huì)影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的完全完成，如何解決這一問題，可以通過“扣繳成本”主體將項(xiàng)目預(yù)算充分納入成本，使項(xiàng)目的最終核算能夠按照計(jì)劃進(jìn)行，項(xiàng)目完成后的實(shí)際支出可以調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分項(xiàng)目內(nèi)容通常只占項(xiàng)目總投資的很小比例，所以項(xiàng)目的總成本和單位成本一般不會(huì)有很大的影響。更多關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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