今天上海商品房糾紛律師為大家講解一下，在商品房銷售合同糾紛中，仲裁委員會(huì)與法院管轄權(quán)有什么區(qū)別？

　　1、仲裁的前提是雙方達(dá)成仲裁協(xié)議，表明爭(zhēng)議自愿提交仲裁機(jī)關(guān)。民事訴訟不需要雙方協(xié)商，只要一方的起訴符合法律條件，法院就會(huì)受理。是否選擇仲裁方式解決爭(zhēng)議，由雙方約定。仲裁依據(jù)當(dāng)事人自愿達(dá)成的仲裁協(xié)議，符合國(guó)際仲裁制度。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商非常熱衷于選擇約定的仲裁條款。業(yè)主不得討論合同中約定的仲裁解決爭(zhēng)議的條款。當(dāng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)商法院管轄權(quán)時(shí)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)搪塞過(guò)去。因?yàn)樗麄冎乐俨脳l款的協(xié)議不利于業(yè)主的權(quán)利保護(hù)。業(yè)主在合同上簽字意味著承認(rèn)仲裁條款，這意味著協(xié)議是自愿達(dá)成的。你很難證明這不是你真正的意思。

　　2、仲裁中，當(dāng)事人有權(quán)選擇自己信任的仲裁員。民事訴訟法官由人民法院決定。

　　說(shuō)到可以選擇自己信任的仲裁員，事實(shí)上，根據(jù)仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則，對(duì)于一定數(shù)額以下的爭(zhēng)議，適用簡(jiǎn)單程序（如武漢仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則規(guī)定50萬(wàn)爭(zhēng)議標(biāo)的以下），簡(jiǎn)單程序是獨(dú)立仲裁庭，即仲裁員。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商能如此巧合地選擇一個(gè)雙方都滿意的仲裁員嗎？顯然，選擇共同仲裁員的可能性為零。此時(shí)，仲裁委員會(huì)主任將指定仲裁員。仲裁委員會(huì)主任指定的仲裁員能是業(yè)主信任的仲裁員嗎？我認(rèn)為業(yè)主只能祈禱，希望指定的仲裁員是一個(gè)優(yōu)秀的風(fēng)格，不怕權(quán)力，公平誠(chéng)實(shí)的好仲裁員。

　　3、仲裁員是相關(guān)方面的專家，聘請(qǐng)仲裁員有一定的條件。訴訟中的法官也有一定的要求?！吨俨梅ā芬?guī)定，仲裁委員會(huì)應(yīng)當(dāng)從公平正派的人員中聘請(qǐng)仲裁員。

　　仲裁員應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

　?。?）從事仲裁工作8年以上；

　?。?）從事律師工作8年以上；

　?。?）從事法律研究、教學(xué)、高級(jí)職稱；

　?。?）具有法律知識(shí)、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易等專業(yè)工作，具有高級(jí)職稱或同等專業(yè)水平。

　　上海商品房糾紛律師教你如何衡量公平和正派？仲裁員的任命、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰、培訓(xùn)制度遠(yuǎn)不完整、完善。特別是仲裁員基本上是兼職的，他們都有自己的工作，仲裁員的身份只能過(guò)于依賴于他們的自律和忠誠(chéng)。法官是國(guó)家法官，是國(guó)家公務(wù)員，法官法對(duì)法官提出了非常嚴(yán)格的要求。他們有自己的職業(yè)道德，有嚴(yán)格的國(guó)家監(jiān)督制度，甚至有些刑法，如徒刑、賄賂等。在同一個(gè)案件中，仲裁員的徒勞裁決并不影響他們的工作，而法官可能會(huì)失去他們的工作。換句話說(shuō)，仲裁員最多只是一種榮譽(yù)，他們不怕失去仲裁員的身份，但法官通常不會(huì)輕易冒險(xiǎn)失去法官的工作。

　　4、仲裁實(shí)行最終裁決制度。當(dāng)事人不得再次就同一事實(shí)申請(qǐng)仲裁，也不得再次向人民法院提起訴訟或者上訴。民事訴訟可以通過(guò)三個(gè)階段：一審、二審和再審。最終裁決通常被理解為快速、高效和簡(jiǎn)單的程序。然而，在商品房銷售合同糾紛案件中，如果仲裁員浪費(fèi)法律裁決，最終裁決是一個(gè)黑哨，對(duì)業(yè)主非常不利，很難推翻裁決，仲裁法規(guī)定：當(dāng)事人提出證據(jù)證明裁決有下列情形之一，可以向仲裁委員會(huì)所在地中級(jí)人民法院申請(qǐng)撤銷裁決：

　?。?）沒(méi)有仲裁協(xié)議；

　　（2）裁決不屬于仲裁協(xié)議范圍或仲裁委員會(huì)無(wú)權(quán)仲裁；

　?。?）仲裁庭的組成或仲裁程序違反法律程序；

　?。?）裁決所依據(jù)的證據(jù)是偽造的；

　?。?）對(duì)方隱瞞了足以影響公平裁決的證據(jù)；

　?。?）仲裁員在仲裁協(xié)議范圍內(nèi)有賄賂、徇私舞弊。

　　除非有足夠的證據(jù)證明上述六種情況，否則裁決可以撤銷。這樣的證據(jù)很難獲得，尤其是仲裁員要求賄賂、徇私舞弊的證據(jù)。

　　你如何調(diào)查和收集它們？此外，申請(qǐng)撤銷仲裁決是支付申請(qǐng)費(fèi)，每件400元。人民法院審理，業(yè)主對(duì)一審不服的，可以上訴，對(duì)終審不服的，可以申請(qǐng)檢察院抗訴，申請(qǐng)?jiān)賹?。在?duì)弱者的權(quán)利救濟(jì)方面，選擇法院管轄權(quán)可以更好地保護(hù)弱者。

　　5、仲裁處理期限短，處理案件更快、更高效，避免了當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)。法院處理案件的期限相對(duì)較長(zhǎng)。這是過(guò)去仲裁機(jī)構(gòu)大力宣傳的一種方式。事實(shí)上，在我國(guó)法律制度不完善的時(shí)代，法院處理案件的期限確實(shí)相對(duì)較長(zhǎng)。然而，隨著法院對(duì)審判期限管理的加強(qiáng)，法院基本上在審判期限內(nèi)完成審判（從受理案件到判決交付），法律規(guī)定民事案件簡(jiǎn)單程序的審判期限為三個(gè)月，普通程序?yàn)榱鶄€(gè)月。

　　仲裁的期限是什么？《仲裁法》規(guī)定，仲裁期限的授權(quán)由仲裁委員會(huì)制定的仲裁規(guī)則確定。例如，武漢市仲裁委員會(huì)的仲裁規(guī)則明確規(guī)定，仲裁法院應(yīng)當(dāng)自組成之日起四個(gè)月內(nèi)作出裁決。有特殊情況需要適當(dāng)延長(zhǎng)仲裁期限的，仲裁法院應(yīng)當(dāng)提交本會(huì)主任批準(zhǔn)。上述期限不包括仲裁管轄權(quán)決定期限和專項(xiàng)問(wèn)題的審計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、評(píng)估、檢驗(yàn)、檢驗(yàn)、檢驗(yàn)、調(diào)查和當(dāng)事人在法庭外和和和和解。程序簡(jiǎn)單的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)自成立之日起兩個(gè)月內(nèi)作出裁決。有特殊情況需要適當(dāng)延長(zhǎng)的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)提交協(xié)會(huì)主任批準(zhǔn)。審計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、評(píng)估、評(píng)估、檢查、檢查是當(dāng)事人在法院訴訟中的舉證責(zé)任。當(dāng)事人的舉證期限包括在審判期限內(nèi)。因此，仲裁機(jī)構(gòu)的快速高效優(yōu)勢(shì)并不明顯。

　　6、仲裁一般不公開(kāi)審理，有利于保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密。在沒(méi)有特殊情況的民事訴訟中，必須公開(kāi)審理。在商品房銷售合同糾紛中，權(quán)利保護(hù)的業(yè)主顯然是弱勢(shì)群體。弱勢(shì)群體保護(hù)自己的權(quán)利，希望公眾輿論的支持，希望更多的人看到他們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)遇到的欺騙、不公平甚至悲劇。因此，他們期待的是公開(kāi)審判。上海商品房糾紛律師指出這與其他真正意義上的平等商業(yè)合作伙伴為商業(yè)秘密或合作關(guān)系需要仲裁的不公開(kāi)審判不同，更不用說(shuō)及時(shí)上法庭了。如果涉及到商業(yè)秘密，他們也可以申請(qǐng)不公開(kāi)審判。我曾經(jīng)建議業(yè)主在買(mǎi)房前搜索開(kāi)發(fā)商處理糾紛的風(fēng)格，看看他們是否是流氓地痞開(kāi)發(fā)商。買(mǎi)流氓地痞開(kāi)發(fā)商的房子，他們和業(yè)主之間沒(méi)有法律或真相，他們會(huì)讓業(yè)主覺(jué)得家是最不安全的地方。如果不公開(kāi)審判，媒體報(bào)道或外界知道的少，這只是為了開(kāi)發(fā)商的意義。

　　7、仲裁費(fèi)用低，為當(dāng)事人節(jié)省了時(shí)間和精力，而法院經(jīng)歷了一審和二審再審，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要交費(fèi)。這也是過(guò)去大多數(shù)仲裁機(jī)構(gòu)宣傳的一種口徑。事實(shí)上，在2007年4月1日之前，仲裁機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用不會(huì)比法院收取的費(fèi)用少很多。2007年4月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《訴訟費(fèi)用支付辦法》后，訴訟費(fèi)用大幅降低。同時(shí)，簡(jiǎn)單的程序。如果你撤回訴訟，你必須收取一半的費(fèi)用。如果你拒絕上訴，你甚至不會(huì)收取任何費(fèi)用。比如開(kāi)發(fā)商要求賠償2萬(wàn)元延期交付違約金，法院收取的費(fèi)用全部為300元。如果簡(jiǎn)單程序?qū)徖?，將減半為150元。按照武漢仲裁委員會(huì)的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)其官網(wǎng)），受理費(fèi)為800元。處理費(fèi)為500元，共計(jì)1300元，是法院收費(fèi)的八九倍。在業(yè)主維權(quán)中，業(yè)主是仲裁的發(fā)起人，成本也是低的，成本維權(quán)也是低的，成本維權(quán)。作者目睹了一家仲裁機(jī)構(gòu)的業(yè)主申請(qǐng)仲裁請(qǐng)求，并命令開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)提供兩本書(shū)（房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用手冊(cè)）。仲裁委員會(huì)要求按房屋總價(jià)50萬(wàn)元收取15000元的申請(qǐng)費(fèi)，嚇跑了業(yè)主。

　　8、雖然仲裁裁決的履行得到國(guó)家強(qiáng)制力的保障，與法院終審判決具有同等法律效力，但如果一方不履行仲裁庭作出的有效裁決，另一方只能依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。并確定仲裁協(xié)議的有效性。證據(jù)保全。財(cái)產(chǎn)保全也取決于當(dāng)事人的申請(qǐng)，由法院執(zhí)行。通過(guò)仲裁委員會(huì)的申請(qǐng)，直接向法院申請(qǐng)這些事項(xiàng)比在訴訟中更有效。有時(shí)會(huì)有更多的風(fēng)險(xiǎn)，比如證據(jù)保全或財(cái)產(chǎn)保全。后來(lái)，證據(jù)被破壞，財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，無(wú)法達(dá)到保全的目的。

　　通過(guò)以上內(nèi)容，我相信您已經(jīng)理解了為什么大多數(shù)開(kāi)發(fā)商必須提前制定仲裁條款來(lái)選擇糾紛來(lái)解決糾紛。上海商品房糾紛律師經(jīng)常說(shuō)，在簽訂合同時(shí)，我們應(yīng)該找到預(yù)防和避免風(fēng)險(xiǎn)的方法，而這些風(fēng)險(xiǎn)防范條款的修改要求可能不會(huì)得到開(kāi)發(fā)人員的批準(zhǔn)。畢竟，這是一個(gè)房屋賣(mài)方市場(chǎng)。然后，讓我們爭(zhēng)取一個(gè)有利于我們權(quán)利保護(hù)的解決方案。

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