不動產共有登記、全體業主共有的不動產登記、監護人代為申請、涉及國家秘密的不動產登記、依據人民政府的生效決定單方申請不動產登記、土地承包經營權流轉、農村不動產進行預告登記、房屋交易、納稅、登記簡易辦理問題、農村宅基地使用權登記等9個問題作出了詳細論述，實務性極強，值得仔細研讀。上海閔行區七寶律師提示根據《繼承法》規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承?！渡虾Ｊ胁粍赢a登記操作規范（試行）》明確規定，非本農村集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規定辦理確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

　　上海市閔行區經商住房城鄉建設部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農業農村部、國家稅務總局共同研究，現答復如下：閔行區七寶律師提出不動產登記事關重大財產權，關系各行各業、影響千家萬戶。近年來，我區按照黨中央、國務院“放管服”改革和優化營商環境工作要求，積極貫徹落實《上海市優化營商環境條例》和《上海市國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》，以為企業和群眾“辦好一件好事”為標準，采取信息共享集成、流程集成或人員集成等方式，進行全流程優化、精簡申請材料、壓縮辦理時間，切實便民利企。

　　一、關于農村宅基地使用權登記問題。農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。根據《繼承法》規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承?！恫粍赢a登記操作規范實行版》明確規定，非本農村集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規定辦理確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
 

　　二、關于土地承包經營權流轉問題。《農村土地承包法實驗版》第41條、第53條，《民法典》第341條、第342條進行了明確規定：土地經營權流轉期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。按照《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》（中央編辦發〔2013〕年134號）要求，農村土地承包經營權納入不動產統一登記予以五年過渡期，目前該項工作正由農村農村部門移交給自然資源部門，地方各級自然資源主管部門正按照我區要求與同級農業農村部門協商對接，開展土地承包經營權登記資料接收工作，將土地承包經營權和土地經營權納入不動產統一登記體系。下一步將落實中央“三權分置”改革精神，配套修改《不動產登記暫行條例》及實施細則、《不動產登記操作規范（試行）》，做好土地承包經營權和土地經營權的不動產登記工作，助力鄉村振興。
 

　　三、農村不動產進行預告登記問題。根據《物權法》第20條規定，“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”因此，農村不動產依法可以辦理預告登記。下一步將結合《民法典》的實施，結合實踐需求，完善預告登記相關制度，保護農村不動產權利人的合法權益。
 

　　四、七寶宅基地律師認為關于房屋交易、納稅、登記簡易辦理問題。法規政策對不動產登記辦理時間有明確規定，《不動產登記暫行條例》第20條規定“不動產登記機構應當自受理登記之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。”《國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》（國辦發〔2019〕9號）（以下簡稱國辦9號文）規定“2019年底前，一般登記、抵押登記業務辦理時間力爭分別壓縮至10個、5個工作日；2020年底前，一般登記、抵押登記業務辦理時間力爭全部壓縮至5個工作日以內。”《不動產登記暫行條例》及《不動產登記暫行條例實施細則》對登記辦理流程進行了明確規定，其中，條例第17條規定“申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容”。

　　五、 關于不動產共有登記問題?！段餀喾ā返?7條、《不動產登記暫行條例實施細則》第10條規定，處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外，法律規定是明確的。對于建議中提到的不動產登記機構以少數份額共有人不配合而不予辦理登記的問題，屬于執行層面的問題，我們將加強監督指導，嚴格落實法律規定，切實維護不動產權利人合法權益。
 

　　六、關于全體業主共有的不動產登記問題?！段餀喾ā贰恫粍赢a登記暫行條例實施細則》對建筑物中全體業主共有部分辦理不動產登記的要求、申請材料等進行了明確規定。按照“物權法定、權利設定和登記確權”的原則和程序，全體業主共有的不動產范圍應當在建設工程規劃中予以明確，在建設工程規劃審批和實施時嚴格落實，避免開發商留有部分房產、出現產權模糊，在此基礎上，依法開展登記，明確產權歸屬、定紛止爭。
 

　　七、閔行區遺產繼承律師認為關于監護人代為申請問題。《民法通則》第16條、17條明確規定監護人的范圍包括：父母、祖父母、外祖父母、其他個人或組織等?！恫粍赢a登記操作規范（試行）》1.9.2規定“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。……監護關系證明材料可以是戶口簿、監護關系公證書、出生醫學證明，或所在單位、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監護人的證明材料。父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、監護人對被監護人享有監護權的公證材料或者其他材料。”因此，按照現行法律規定，監護人范圍并未限定為父母，其他合法監護人也可以依法代為申請辦理登記。
 

　　八、關于涉及國家秘密的不動產登記問題。針對建議中提到的如何判斷

　　閔行區七寶律師提示國家秘密、哪些事項涉及國家秘密、判斷的主體等問題，根據《中華人民共和國保守國家秘密法》及其實施條例等規定，機關、單位確定國家秘密應當依據國家秘密及其密級的具體范圍進行，該具體范圍由國家保密局會同中央有關機關制定，在一定范圍內印發。目前，國家保密局已會同有關部門出臺了相關領域保密事項范圍，為不動產建設單位、產權單位定密提供了明確依據。國家保密局將會同相關部門及時修訂完善相關領域保密事項范圍，規范涉密不動產定密依據，加強涉密不動產管理，既確保國家秘密安全，又便利信息資源合理利用。
 

　　九、 關于依據人民政府的生效決定單方申請不動產登記問題。對于哪一級人民政府有權作出關于不動產征收或收回的決定，新《土地管理法》作出了明確規定。其中，第46條規定，征收永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的以及其他土地超過七十公頃的，由國務院批準；征收其他土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。第58條規定，由有關人民政府自然資源主管部門報經原批準人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。
 

　　總之，閔行區將深入貫徹落實《優化營商環境條例》和國辦9號文，加快“互聯網+不動產登記”，全面實施不動產登記、交易和繳稅線上線下“一窗受理、并行辦理”，減環節、減材料、減時間、減成本，促進不動產登記提質增效，切實便民利企，力爭2020年底前一般登記、抵押登記辦理時間全部壓縮至5個工作日內。對于人民政府作出的決定，當事人不服申請法院審理，在判決之前人民政府的決定是否可以作為登記依據，涉及行政訴訟期間具體行政行為是否停止執行的問題。《行政訴訟法》第56條第1款規定：訴訟期間，不停止行政行為的執行。但有下列行政行為之一的，裁定停止執行：


　　（一）人民法院認為該行政行為的執行會給國家利益、社會公共利益造成重大損害的；

　　（二）法律、法規規定停止執行的。”因此，人民政府作出決定后，當事人不服申請法院審理的，在法院作出判決前，除法院裁定人民政府決定停止執行的，決定可以作為登記的依據。

　　（三）被告認為需要停止執行的；

　　（四）原告或者利害關系人申請停止執行，人民法院認為該行政行為的執行會造成難以彌補的損失，并且停止執行不損害國家利益、社會公共利益的；


　　按照《優化營商環境條例》和國辦9號文規定，我區加強部門協同，通過信息、流程或人員集成，加快推進不動產登記、交易和繳稅一窗受理、并行辦理，2019年印發了個人、企業和機關單位26種不動產登記流程優化圖，指導各地優化流程、精簡材料、統一程序，繪制并公開本地流程圖；2020年，我區聯合稅務總局、銀保監會印發了《關于協同推進“互聯網+不動產登記”方便企業和群眾辦事的意見》，多區協同推進“互聯網+不動產登記”。目前，全國98%的市縣均已公布流程圖，1500多個市縣已經實現了“互聯網+不動產登記”，近2500個市縣已經實現了“一窗受理、并行辦理”，全國大部分市縣已經基本完成一般登記、抵押登記業務辦理時間壓縮至5個工作日以內，方便企業老百姓辦理業務。   上海閔行區繼承咨詢律師事務所

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