不得不看！房產合同的無效情形有哪些？
房產合同的效力是法律對房屋所有權人的保護，若房產合同無效，則將導致房屋所有權人的合法權益受到損害，若房產合同不是法律規(guī)定的應當予以確認的無效合同，則則會導致房產合同無效。房產合同是以合法的形式掩蓋非法的目的，其主要包括買賣、贈與、繼承、租賃、抵押等形式。但實踐中，由于房產市場的混亂、價格虛高、買賣雙方的不誠信等原因，房產合同可能是無效合同。
一、因房產合同被宣告無效后，取得房產的一方應當返還財產。
《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當事人違反法律禁止性規(guī)定或者損害社會公共利益的，應當為無效合同，但是法律另有規(guī)定或者第三人善意的除外。《最高人民法院關于審理涉及夫妻債務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：夫妻一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思表示所訂立的債務糾紛訴訟中受到損害的，有權請求人民法院或者仲裁機構確認雙方所訂立的債務糾紛訴訟中受損害方的債務為共同債務。
二、房屋未被登記備案的，應返還給產權人，但不得超過房屋價款的20%。
《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“當事人訂立合同，應當遵循誠實信用原則，遵守法律、行政法規(guī)，履行約定義務，依法行事，誠實信用，維護公平。”我國法律對房屋所有權與土地使用權之間的關系作了明確的規(guī)定，即土地使用權只能在法律規(guī)定的范圍內進行轉讓，但并非所有房屋都是這樣。
三、如果房產買賣或者贈與行為已經生效且履行完畢，則該房屋可以在辦理不動產登記之前轉讓給他人；
該轉讓行為對當事人沒有重大影響，不動產登記簿不記載的，按照合同履行情況及當事人約定辦理；房屋已經登記的，按照房屋登記時的市場價格辦理；房屋未登記的，按照民法通則的規(guī)定將房屋所有權轉讓給受讓人。《民法典》第一千一百六十一條規(guī)定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。但是有下列情形之一的除外:
（一）因不可抗力致使贈與人不能實現房屋權屬轉移的
（二）受贈人知道贈與人死亡或者與贈與人約定放棄贈與而不愿意轉讓房屋的
（三）遺囑或贈與合同中確定只歸贈與人一方的事項。”
四、房地產開發(fā)企業(yè)破產的，應按照破產財產的總額支付職工喪葬費和撫恤金；
破產企業(yè)職工安置費用。根據上述規(guī)定，因房地產開發(fā)企業(yè)破產導致房屋產權轉讓合同的有效性不受影響，但由于房地產開發(fā)企業(yè)自身原因導致無法履行合同的，可能會導致房屋轉讓合同無效。因該原因導致的房產合同無效及被撤銷后，買受人的權益將得到相應的保護。
五、如購房人有證據證明雙方就房屋買賣或者贈與行為存在過錯之情形下，可主張恢復原狀或折價補償。
一般情況下，由于雙方對房屋買賣或者贈與行為存在過錯，即使簽訂的房屋買賣合同或贈與行為合法有效，但雙方仍應承擔相應責任，房屋買賣合同或贈與行為也會受到法律保護。對于購房人而言，若其通過訴訟方式主張解除合同并要求解除雙方簽訂的二手房買賣協議而未獲得支持，購房人可依據《合同法》第一百一十四條的規(guī)定向有過錯的一方主張補償。對因合同無效或者被撤銷后取得財產依法應予賠償的權利人，因其取得財產所支付的價款應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還款的，應當折價補償。
若購房者在取得房屋后又發(fā)現其已經與出賣人簽訂二手房買賣協議，此時該情形下購房者可請求出賣人承擔相應的違約責任，并要求出賣人對購房人系通過非法手段購房而應返還所支付款的一半作折價補償。
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