如何計算最新的二手房交易費用？ 二手房正常過戶費用怎么計算？ 贈券過戶手續和遺產過戶手續費用如何計算?上海二手房買賣律師做出如下解答。

　　一、正常過戶手續

　　（一）交易稅費

　　1. 營業稅（稅率：賣方支付的5.6％）

　　根據2010年房地產新政，轉讓售購買時間小于5年的普通住宅按全額營業稅，轉讓售購買時間5年以上的普通住宅或轉讓售購買時間小于5年的普通住宅按兩個交易差額征收營業稅，轉讓售購買時間5年以上的普通住宅免征營業稅。

　　這里有兩個要點：

　　①購買時間超過5年這里首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。

　　②在出售的房產都是普通的或非普通的住宅物業。

　　此外：如果出售的房產屬于非住宅類別，如商店、辦公室或工廠，他們就不能證明5年后是否都需要征收全額營業稅。

　　2.個人企業所得稅（稅率進行交易成本總額1％或兩次交易差的20％賣方需要繳納）

　　收取家庭條件作為一個單位，不僅出售房屋，需要支付個人房屋轉讓所得稅。有兩個條件，①家庭只有住宅②購買超過5年。符合這兩種條件的，免征個人所得稅；需要繳納個人所得稅。注：如果你是家里唯一的房子，但購買時間不到5年，你需要先以納稅定金的形式支付。如果您能在一年內再次購買房產并獲得產權，納稅保證金可以全部或部分退還。具體退款金額將按兩套房較低交易價格的1％退還。

　　注：地方稅務局將審查是否有出賣人的丈夫和妻子名下的其他財產作為家庭唯一居住地的依據。 這包括由房屋委員會登記的房屋，盡管產權契據尚未委托（不包括非住宅物業）。

　　注：如所售物業為非住宅物業，無論在何種情況下均須繳納個人所得稅。 而地方稅務局在征收過程中為營業稅繳納的差額，個人所得稅也必須征收20％的差額。

　　3.印花稅（稅率1％買賣雙方一半）然而，國家在2009年暫時豁免。

　　4. 契稅（基準稅率3％優惠稅率1.5％和1％由買方支付）

　　征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3％，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1％，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5％。

　　注：首次進行購買和普通住宅同時需要具備才可以通過享受稅收優惠，契稅的優惠政策是以個人信息計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方市場購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易成本總額的3％。

　　5.測繪費1.36元/平米經濟總額=1.36元/平米*實際進行測繪工作面積（08年4月后中國新政策房改房測圖紙收費標準：75平方米以下200元，144平方米以上75平方米、144平方米以上300元，144平方米以上400元）

　　一般來說，房屋是需要測繪的，如果商品房的所有權證書原件沒有市房管局的測繪印章，也是需要測繪的。

　　6.二手房進行交易手續費收入總額：住宅6元/平米×實際工程測繪工作面積非住宅10元/平米×實際應用測繪面積

　　7.7.80元聯名權證：20元

　　（二）所需材料

　　1. 地稅局需要出賣人的丈夫和妻子的身份證復印件和戶口簿復印件1份（出賣人的丈夫和妻子不在同一戶口簿上的，應提供結婚證復印件1份），買受人的身份證復印件1份。 網上簽訂的銷售協議復印件1份，房產證復印件1份（如賣方配偶已去世，需向派出所提

　　供死亡證明復印件1份）

　　2. 房屋委員會應在網上簽署一份購銷協議、房屋所有權證原件、兩份新測繪圖紙、免稅證明或完稅證明復印件；如該物業轉為省直管物業，還需提供所購公屋確認單原件兩份及附件1。

　　注：在住房改革轉讓過程中，配偶需要共同簽字；配偶死亡但使用服務年限的，在住房改革后進行遺產公證的；住房改革前，應提交派出所出具的死亡證明原件。省住房改革還需填寫《購買的公共住房確認表》兩份，由單位和省住房改革辦公室蓋章確認，并提交原住房改革原議案。

　　二、贈與過戶手續

　　（一）費用：免征營業稅、個人所得稅，但需增加：

　　1.公證費：40元/平方米產權證明面積

　　2.契稅的征收:不論房產沒有什么發展情況都需要進行征收全額契稅

　　3.其他費用和正常轉移費均相同

　　（二）所需材料

　　1. 公證處需要出賣人和丈夫的戶口簿、身份證復印件一份，買受人身份證復印件一份，買受人產權證復印件一份

　　2.不需要經過地稅局直接影響可以進行過戶。

　　3.房管局工作需要進行材料同正常過戶基本都是一樣只不過他們還需要公證書原件一份。

　　三、繼承房產過戶

　　（1）其中包括繼承財產的成本

　　1. 公證費：40元/平方米產權證明區

　　2.繼承公證費80元/單放棄自己繼承中國公證：80元/人

　　注：繼承的財產再次轉讓出售時，征收20％的個人所得稅，但只要家庭住房和購買5年以上可以免征個人所得稅，也適用個人所得稅退稅政策。

　　（二）所需材料

　　1. 公證處需提供原所有人的死亡證明、產權證明復印件，以及各方身份證、戶口簿復印件。

　　2. 房管局要求的材料與正常流轉的材料基本相同，但還需出具公證書。

　　注：繼承的難點問題在于通過公證所有的繼承人都放棄自己繼承，這樣我們就要求證明當事人即為企業所有繼承人并且都自愿選擇放棄繼承權。

　　四、析產

　　析產又稱企業財產進行分析，是指財產共有人可以通過網絡協議的方式，根據一定的標準，將共同管理財產問題予以分割，而分屬各共有人認為所有。最常見的是夫妻關系之間的析產，一般我們會有婚內析產和離婚析產兩種不同情況。過程是先到公證處做析產公正發展再到房管局辦理過戶手續。除其他相關材料外還需要離婚協議書或者人民法院判決書復印件。如有更多問題，可以在線咨詢上海二手房買賣律師。

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