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　　物業管理公司作為受托實施管理的公司，應當按照《物業管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，因此，物業管理公司是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。

　　因此，只要小區管理部向業主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業主的違約行為物業管理公司不承擔責任。

　　但是，如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業主委員會，物業管理公司就違背了物業管理合同的義務，此時應當承擔相應的違約責任。

　　綜上可知，業主違章搭建的行為影響了小區這個整體商品的整體外觀，且沒有履行對業主自身行為規范的約定，物業公司是有必要對其進行監管和限制的；但物業管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務中，設法得到業主的理解與支持。

　　商戶欠租物業能夠采取強制措施嗎

　　1、物業項目在招租招商過程中，要對租戶的商業信譽及其行業前景做出適當的調研，盡可能避免可能出現的風險。

　　2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據1998年建設部《關于物業轉讓、租賃的管理準則》規定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現后遺癥的可能性降至最低。

　　3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些“質地較為優良”的公司或對整個項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當的寬限和減免，在對這類公司采取處理措施時一般應適當留出余地。

　　4、對欠租租戶采取措施的基礎是與之簽署了具備法律效力的租賃合同，因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業管理專家們的意見。

　　面對樓上漏水卻遲遲未得到解決，甚至物業也置之不理的情況，作為樓下住戶的您一定感到非常困擾和無奈。別擔心，深圳房產糾紛律師為您提供一些實用的建議和解決方法，幫助您有效應對這一難題。

　　### 一、確認漏水原因與責任歸屬

　　首先，需要明確的是漏水的原因和責任歸屬。根據《中華人民共和國民法典》第二百九十六條的規定，不動產權利人因用水、排水等利用相鄰不動產時，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。因此，如果樓上漏水是由于其不當行為或疏于管理導致的，樓上業主應承擔相應的責任。

　　1. **自行勘查**：初步判斷漏水點及原因，如管道老化、防水層失效等。

　　2. **專業鑒定**：若自行難以確定，可請專業維修人員或第三方鑒定機構進行勘查，明確責任。

　　### 二、與樓上鄰居友好協商

　　在明確了漏水原因和責任后，第一步應嘗試與樓上鄰居進行友好協商，畢竟遠親不如近鄰，和睦的鄰里關系有助于問題的順利解決。

　　1. **主動溝通**：以平和的態度向樓上鄰居說明情況，請求其盡快采取措施修復漏水問題。

　　2. **提出方案**：可以共同商討解決方案，如共同請專業維修人員上門查看等。

　　3. **書面通知**：若口頭協商無果，可通過書面形式發送《告知函》，要求其在合理期限內修復漏水問題。

　　### 三、求助物業或社區居委會

　　如果樓上鄰居不配合，您可以求助于小區物業或社區居委會。他們作為中間協調者，有時能促成雙方達成一致。

　　1. **聯系物業**：向物業公司反映情況，要求其介入調解，并監督樓上鄰居的修復工作。

　　2. **社區居委會**：若物業不作為，可進一步向社區居委會求助，利用社區的力量推動問題的解決。

　　### 四、采取法律手段維權

　　當協商無果、物業不管時，您可以考慮通過法律途徑來維護自己的合法權益。以下是一些具體的步驟和注意事項：

　　1. **收集證據**：拍攝照片、視頻等證據材料，記錄漏水情況及造成的損失；保留與樓上鄰居、物業溝通的記錄。

　　2. **提起訴訟**：向法院提起相鄰權糾紛訴訟，要求樓上鄰居停止侵害、排除妨礙、賠償損失等。

　　3. **申請訴前調解**：在正式立案前，可向法院申請訴前調解，爭取以更快速、和平的方式解決糾紛。

　　4. **執行判決**：若法院判決支持您的訴求，但樓上鄰居仍不履行義務，可申請強制執行。

　　### 五、案例分析與注意事項

　　在實際案例中，因樓上漏水引發的糾紛屢見不鮮。例如，某小區高層住宅因樓上鄰居洗澡時大量積水滲漏至樓下，導致樓下天花板受損嚴重。樓下住戶多次與樓上協商無果后，委托律師提起訴訟，最終法院判決樓上鄰居承擔全部修復費用及樓下住戶的部分財產損失。

　　在處理此類糾紛時，需要注意以下幾點：

　　1. **及時行動**：漏水問題一旦發現應立即采取措施，避免損失擴大。

　　2. **保留證據**：證據是維權的關鍵，務必做好收集和保存工作。

　　3. **合法合規**：在維權過程中應遵守法律法規，不得采取過激行為。

　　4. **尋求專業幫助**：如有需要，可及時咨詢專業律師或相關機構以獲取更準確的法律意見和幫助。

　　總之，面對樓上漏水物業不管的情況，我們應保持冷靜和理性，通過友好協商、求助物業、法律維權等多種途徑來解決問題。同時，也應加強鄰里之間的溝通和理解，共同維護和諧的居住環境。

　　業主在購買房屋時，已與開發商簽訂了房屋買賣合同。作為開發商，按照合同約定收取業主的購房款，就應該履行向業主交付房屋的義務，這與物業管理公司是沒有關系的。

　　如果開發商或是物業管理公司因為業主沒有簽訂業主公約、對物業管理公司協議有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等，這種行為構成開發商對業主的違約，也是對業主權益的侵害。

　　業主有下列權利：

　?。ㄒ唬ξ飿I的基本情況和有關資料行使權利；

　?。ǘ﹫绦形飿I管理區域內的業主大會、業主委員會物業管理行政主管部門或者其他有關部門依法頒發的組織的決定和其他處理物業事務的決定；參與物業管理區域內業主、物業使用人的管理活動。

　?。ㄈI主權利受到侵害的主體依法享有訴訟或者向人民法院提起訴訟的權利；

　?。ㄋ模`反法律、法規或者管理規約所產生的民事責任享有或承擔；

　?。ㄎ澹ξ飿I共用部分的使用、收益和處分擁有最終參與權和監督權；

　　（六）依法對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護的權利；

　?。ㄆ撸﹨⑴c物業管理活動中發生的費用和物業服務費用的收支、支付問題等權利。

　　逼迫業主簽訂3年的物業管理協議是沒有道理的，既不符合國家有關的法律規定，也與目前物業管理市場的現實格格不入。如果物業管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業主，可以直接找開發商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。

　　讓不讓業主開車進小區和業主買不買車位是兩個完全不同的法律問題。物業不讓業主開車進小區，侵犯了業主的自由出入權。業主購買了商品房，對小區院落內的處地享有共同使用權，車位只是商品房的附屬物，業主有商品房就是物權所有人。該物業公司以不購買車位為由不讓業主開車進入小區的做法侵犯了業主的物權。

　　如果小區內要收取車位費首先應由業委會通過，按照物價部門的價格標準，并報街道辦、派出所等有關部門備案。如果小區內沒有業主的合法組織，則需由全體業主協商通過。在業主不知情的情況下，物業公司擅自定價的做法是不合法的。

　　業主們因車位權屬問題產生糾紛已經是不爭的事實了。因此，為了維護業主們的合法權益，針對這種情況，法院對此也是采取了相應的處理措施：首先確認小區停車位歸屬業主共有；其次與業主委員會協商解決；再次向開發商及物業主管部門反映，要求其履行義務提供車位權屬證明材料；最后向法院申請查封業主所擁有車位產權證明文件。

　　本案中，開發商和業主之間屬于合作關系：開發商是車位銷售方也就是開發商與業主簽訂了購買合同（也就是車位使用權),由開發商提供車位使用信息和車位使用證明文件；物業公司是車位服務方也就是小區內其他物業管理服務方也是車位使用方。

　　開發商在沒有獲得業主授權同意之下可以將車位使用權作為抵押物向銀行貸款辦理不動產抵押登記，但是物業公司作為小區內服務方和業主委員會之間簽訂了購買合同（也就是車位權屬證明文件),且根據合同約定雙方之間為委托代理關系，因此也就形成了一種委托關系。

　　根據《物業管理條例》第62條規定：“物業服務企業應當按照約定提供物業服務”以及《物業管理條例》相關規定執行；物業服務企業未履行物業服務合同約定或者法律、法規規定應當由當事人承擔法律責任的事項的除外。

　　在物業管理區域內發生突發事件或者意外事件的時候，應當立即采取避險措施以避免損害擴大或者造成其他損害；并應當在合理期限內提供應急處置措施和相關技術服務和協助。

　　緊急情況下依法可以采取自救措施的；其他相關事項可以根據實際情況向當地公安機關報案或依法向有關部門求助。對采取相應措施仍不能消除危險的，應當立即向公安機關報告。

　　根據物業管理的理論，業主有監督物業服務企業履行物業服務合同的權利。該小區沒有安裝監控器，是屬于物業的過錯，應該由物業承擔維修責任。非常幸運的是，該小區的物業服務企業，因為業主提出的建議和意見，馬上認識到了不足之處，并及時的采取措施，計劃安裝監控器，這樣使業主的權利得到了保障。

　　同時，根據物業管理條例第三十六條：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　對于育嬰師、月嫂、阿姨這類家政服務人員，如果遇上元旦、春節，能不能適用法定節假日期間的3倍工資呢？

　　答案：并不能。3倍工資是勞動關系里的，通俗來說，就是固定上班，拿工資交社保的。

　　但是提供各類家政服務，是民法上的勞務雇傭關系，并不適用勞動法律關系，也就不存在3倍工資。如果有，那就是簽署的合同里面，雇主答應了遇到法定節假日按3倍計算勞務報酬，那才算數。

　　《勞動法》第44條：有下列情形之一的，用人單位應當按照下列標準支付高于勞動者正常工作時間工資的工資報酬： （一）安排勞動者延長工作時間的，支付不低于工資的百分之一百五十的工資報酬； （二）休息日安排勞動者工作又不能安排補休的，支付不低于工資的百分之二百的工資報酬； （三）法定休假日安排勞動者工作的，支付不低于工資的百分之三百的工資報酬。

　　昨天有人跟我說，家政服務群體工作很辛苦，平時很孤獨（家里條件好的也不會出來從事這么辛苦的工作），很多跟雇主沒有合同。會遭遇追索勞務報酬糾紛、人身傷害糾紛、自己家庭的婚姻糾紛、孩子撫養費糾紛一類的，加上許多文化層次不高的，對于法律更是不了解。于是我決定整理需求，寫一本家政服務人員必備的法律知識讀本。

　　有人跟我說，愿意承擔1000本的印刷費，來發給自己群里的家政服務人員。感覺還是很好的，人間自有真情在對自己身邊的朋友是很關懷的。以上內容轉載自上海拖欠工資律師季宏偉朋友圈，歡迎大家咨詢！