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　　安置房是國家對被征收土地、房屋的所有權人、使用權人給予的補償方式之一，安置房指標是獲得安置房的資格。該指標是否能夠轉讓，不能一概而論，取決于該安置房的性質和是否附有權利的限制。筆者認為可以分為兩大類。

　　 第一類是對本屬國有土地上房屋進行拆遷的安置房。對于原屬國有土地上的房屋，在原房屋的所有人對原房屋具有處分權的情形，其因該房屋被拆遷而獲得的安置房及安置房指標均屬于一種財產性的權利，可以轉讓，在雙方當事人就安置房或安置房指標轉讓事宜協商一致、簽訂合同的情況下，該轉讓合同系基于當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同。

　　第二類是國家征收農村宅基地而補償的安置房。《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”宅基地屬于農民集體所有，農民的宅基地使用權來源于集體經濟組織的分配，非該集體經濟組織的成員不能獲得該集體經濟組織分配的宅基地。

　　農民因宅基地被征收而獲得安置房或安置房指標，是農民因失去宅基地而獲得的相應補償，仍然具有專屬性質，即其性質不因“地”換成了“房”而改變，仍應遵照上述法律規定執行。上述案例中，唐某并非盧某所在的集體經濟組織的成員，其沒有資格取得該集體經濟組織的宅基地，故在該宅基地被征收后，其不能獲得該集體經濟組織的拆遷安置房指標。

　　動遷房取得房屋產權證不需要繳納契稅

　　《中華人民共和國契稅暫行條例》第二十八條規定：房屋產權轉移，是指產權轉讓方承受原房屋業主土地、房屋權屬。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　第二十九條規定：征收土地時，應稅不動產沒有權屬轉移的，由稅務機關征收。征收應當納契稅稅款的不動產，包括:

　　（一）依法屬于國家房改或城市改造范圍的；凡屬于城市、縣城、建制鎮中居民委員會和村民委員會所有的，已辦理過不動產登記手續，但尚未取得不動產權屬證書的

　　（二）經縣級以上人民政府土地管理部門核實后，符合本條例第二十八條規定條件的

　　（三）其他屬于應當納契稅稅款法定范圍且實際已納稅且無異議的。

　　關于不需要繳納契稅或者按規定補繳契稅等事項的條款規定：《中華人民共和國合同法》第一百零六條對承租國有土地使用權所簽訂的租賃合同免征保險費。

　　隨著上海“大拆大建”的不斷推進，動遷房的數量越來越多。動遷房作為一種歷史遺留問題，被列入政府計劃對動遷居民的補償范圍。一般的動遷房屋拆遷補償方案為，在房屋被征收前居住一年以上且符合條件者由政府給予獎勵或安置房屋的情況下才能購買這類房屋；在房屋被征收后居住一年以上且符合條件者可以獲得動遷房一套或者多套產權。

　　如果你想要購買動遷房但不符合購買條件或者有購買意向的話，那么在這里為你介紹一些經驗教訓和解決方法：在房屋被征收前居住滿一年或沒有獲得購買資格前不能購買的動遷房屋；在房屋被征收后居住滿一年或沒有獲得購買資格前需要被征收房屋原產權人支付一定數額補償金的房屋；在房屋被征收后連續兩年被征收房屋原產權人不同意支付補償金的房屋。

　　上海實行購房限購政策，在房屋被征收前居住滿一年或沒有獲得購買資格前不能購買動遷房。如果你購買的動遷房屬于以上三種情況之一，那么你就屬于無購房資格購買動遷房。

　　如果你有購房資格但又想購買動遷房的話，那么我建議你不要購買這三種情況以外的動遷房，否則你很可能無法獲得購房資格。為什么？因此如果你想要購買動遷房但不符合購買條件或者有購買意向的話，那么我建議你可以考慮購買這三種情況以外的動遷房。

　　想要獲得動遷房的房產證，首先需要向房屋征收部門申請領取房產證并得到房屋征收部門的同意意見，然后向當地房屋登記部門申請登記。

　　1.動遷房如何獲得房屋產權證

　　在登記機構辦理相關登記手續并提交相關資料，最后拿到購房合同或其他材料，取得購房合同或其他材料。如果雙方之間存在合同關系或者是買賣合同關系，那么就需要和購房人一起去房產交易中心辦理相關手續并領取房屋產權證。

　　當然，如果是被拆遷房屋中已經取得了房屋產權的話，那么只要向拆遷部門繳納相應的拆遷補償款即可領取房屋產權證。但是要注意一點，如果是由其他產權人持有房屋產權并已在上海市房產管理部門登記備案而又想要獲取房屋產權證，則需要向房屋登記部門提出變更申請并繳納相應的手續費。

　　2.沒有產權證不影響買賣

　　很多購房者在買房的時候，因為沒有房產證，而導致交易無法順利進行，這種情況的發生，也沒有辦法進行房產過戶。如果有這樣的想法的話，那么就大錯特錯了，因為沒有產權證是不能進行房產過戶的，所以，購房者在購買這樣的房子之前應該去詢問清楚產權證書的辦理情況。

　　一般情況下，產權證是房產能否進行過戶以及能否順利進行房產過戶的重要依據。對于沒有產權證過期的房子來說，很多人都覺得這是一個很大的漏洞。

　　實際上，因為沒有產權證這類房產已經很難在房地產市場進行交易了，所以對于這種沒有產權證也不影響房產過戶，并且也不存在交易風險。但是如果購買了沒有產權證過期的房子的話，那么購房人就不能在房地產市場上進行交易，因為這類房子因為已經抵押給銀行了，所以當抵押人要解除貸款時，在法律上并不存在問題。

　　動遷房又稱動遷房、拆遷房等，是指城市房屋征收部門為保障被征地農民的利益，對被征地農民所建造的具有居住功能的房屋。根據相關規定，城市房屋征收部門根據被補償人的意愿，可采取貨幣補貼、實物安置、租房或者給予購房補貼等方式予以安置。如果一方有購房能力卻沒有接受，就有可能引發另一方的訴訟。因此動遷房交易是需要雙方協商一致后才能達成書面協議的，在此期間因房屋出售而產生糾紛并不罕見。那么遇到此類情況應該怎么辦呢？今天我們就來分析一下發生在動遷房買賣中糾紛的法律問題——動遷房買賣糾紛中如何維權？

　　一、交易房屋的法律屬性

　　從房屋的法律屬性來看，動遷房的主體一般是被征地農民，而非通常意義上的房地產開發商。根據《城市房屋拆遷管理條例》第22條規定：“為了公共利益的需要，政府可以對被拆遷的房屋進行征收。對被拆遷人給予適當賠償。賠償標準可以按照被拆遷房產價值（扣除已使用部分）或者同地段同類型住房價格標準確定。所能支付到房屋產權調換時最低價格的費用不低于同地段同類型住房價格標準的80%”。從以上兩條規定可以看出：如果被拆除物為動遷房的話，那么該動遷房本身就屬于不動產所有權，房屋所有權人可以將其轉讓給買受人；如果被拆除物為商品房的話，該商品房就屬于不動產抵押權或質權，該該商品房可以通過拍賣或者變賣取得財產所有權。由此可見動遷房是可以出售的，但是交易房屋須滿足一定條件才能進行轉讓或者抵押行為。

　　二、動遷房買賣的法律關系中存在哪些常見的問題？

　　首先，很多當事人在簽訂動遷協議時，沒有詳細了解動遷房屋的面積、動補償的標準等，造成當事人對雙方的權利義務不能明確約定，致使雙方就拆遷補償條款產生糾紛。其次，在簽訂合同后由于房屋涉及國家相關部門征收的政策文件和拆遷補償方案以及有關單位所提供的有關房屋征收情況說明等文件并未嚴格按照相關規定執行，造成當事人的權利義務不明確。再次，在拆遷過程中存在強制交易。如有政府規定需拆遷方配合簽訂書面協議且有房產部門開具拆遷證明等事項時，當事人沒有按照政府要求提前告知，沒有取得相應補償方案或手續而訂立了房屋買賣合同。最后，動遷房買賣糾紛案件中存在雙方不具有簽訂合同權而導致一系列糾紛產生的情況。

　　三、如何維護自己的權益？

　　在面對動遷房買賣糾紛時，建議購買的第一個條件就是要實地考察房屋情況，要到房屋所在街道辦事處查詢該房屋征收部門是否有拆遷意見。如無拆遷意見，可選擇其他途徑解決購房問題。購買動遷房時一定要慎重，特別是對于經濟實力一般，又有購房能力的人來說。要選擇簽訂正式協議并且付款，并且要確認已交付房屋并保留相關證據以便維權。而如果是因房主不配合而產生了糾紛，則應盡快向公安機關報案或向法院提起訴訟。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定：“當事人應當自收到起訴書之日起十五日內提起訴訟。對自己提出拉鋸戰的意見和要求的理由，應當反駁；對自己提出的主張，有責任提供證據。”

　　動遷房，是指政府為安置居民而征收集體土地上房屋，并按照有關規定支付相應價款的安置房屋。通常被視為是普通商品住房。由于各地政策不同，動遷房交易價格也有差異，在實踐中常常出現各種糾紛。那么，動遷房的買賣糾紛如何處理呢？

　　1、房產有被拆遷或被征用的，而補償款又不足以支付房價時，賣方可以請求法院或仲裁機構依法裁決購房人按《中華人民共和國合同法》第二百二十四條和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條約定執行價，并按照差價的30%計算賠償損失。

　　如果拆遷補償款不足以補償房價，賣方又拒絕退還購房款的，則購房人可要求法院或仲裁機構裁決購房人按原價回購。此時，應將房屋過戶到購房人名下進行再次交易。同時，在購房人未提供房產證件，賣方無法辦理產權變更登記的情況下，應及時通知購房人辦理房屋過戶登記手續。

　　2、如雙方是婚前取得房屋所有權、婚后共同居住使用人，但未辦理產權登記或共有房未及時騰退的，法院可以依據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規定判決房屋使用人給付相應價款后，有權向出賣人追償。

　　該條款是針對婚姻關系存續期間簽訂的房屋買賣合同而設定的，但并不具有效力。在司法實踐中，這種情形下一般適用《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規定，但根據該條款的相關規定，婚前財產的所有權人在婚姻關系存續期間簽訂的房屋買賣合同有效。在實踐中，該房屋買賣合同是否有效主要取決于該房屋的所有權是否歸婚姻關系存續時才能發生效力。只要婚姻關系存續期間購買過房屋不影響其財產所有權的歸屬。因此無論男女雙方是否結婚都不影響其對房屋取得所有權或者在婚姻關系存續期間取得對該房屋的所有權。

　　3、如房屋雖為夫妻共有財產但雙方已就購買時間、地點等內容達成合意，經權利人同意購買并辦理了產權證且取得了相應房款后，買受人要求解除合同并返還價款或者賠償損失的，人民法院或仲裁機構應予支持。

　　根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條第（三）項“合同解除后，尚未履行的，解除權主體為出賣人；尚未履行的，標的物已被政府征收為安置等非因合同一方當事人原因導致不能實現合同目的”的規定可看出，即使是房屋被征收后，若能順利取得房屋所有權的，在該情形下仍然屬于正常的商品房買賣行為。故在該情形下雖然商品房買賣合同不能繼續履行的情形較多見（如一方當事人惡意串通損害其他買方利益等),但仍可適用該司法解釋規定處理上述情形下的房屋買賣合同糾紛。

　　同時因我國對商品房買賣合同的設立、變更、轉讓、履行以及法律效力均有嚴格規定，在此情形下如果買房一方不能取得房屋所有權或者房屋交易存在障礙時，另一方不能解除與對方的房屋買賣合同后取得房屋所有權或者因違約獲得損失賠償等情形時，買房一方亦可請求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》并要求對方賠償損失。

　　1、房屋為共有財產但雙方沒有約定歸各自所有或共有關系中部分份額享有優先購買權。

　　在房屋共有關系中，當事人約定共有人之間出售房屋，該合同是否有效？筆者認為，在房屋的共有關系中，當事人在未對共有財產約定共有份額和沒有約定享有優先購買權的情況下，出賣他人房產則不屬于有效合同。共有人之間出賣房屋的行為，侵害了其他共有人的合法權益，應認定為無效。因此在房屋的共有關系中對于共有財產權有爭議的情形下，因共有關系不存在而產生的出賣房屋行為應當認定為無效。當共有財產歸各自所有或共有關系中部分份額享有優先購買權時，出賣房屋行為產生了合同無效的法律后果。因房屋一般僅有一個共有權人（即共有權利人）或全體共有關系所有者（即共有權利人）兩個主體所擁有或控制，其他共有財產轉讓時，第三人應當在同等條件下優先購買出賣房地產共有權人所轉讓的全部財產份額。

　　2、若因其他原因導致原房屋無法過戶給出賣人而發生糾紛，購房后因無法找到購買人導致訴訟而被駁回起訴的，購房人應及時向法院提起訴訟；

　　若買賣雙方在訴訟中又因其他原因導致房屋無法過戶給出賣人，可另行請求解除合同、返還已支付的全部價款及利息等。實踐中，這種情況較為常見。由于房屋拆遷等原因致使該房屋無法過戶給出賣人的，由于在房屋拆遷等方面存在一定的特殊性，一般情況下，法院在判決該房屋無法過戶給出賣人行為侵犯了房屋的所有權。因為無法過戶是房屋買賣糾紛中常見的一種現象。因此此類案件的處理原則為合同履行完畢后以購房者與出賣人協商后確定的價格履行合同義務。否則的話，法院應當以買賣雙方不存在違約責任為基礎對雙方進行調解。